경매에서 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것입니다.
권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은
지상권, 전세권, 유치권, 저당권, 법적지상권등 5가지 입니다.
유치권, 관습법상의 분묘기지권, 관습법상의 법정지상권 등 3가지는
등기부상에 등기되지 않는 권리로 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의 해야 합니다.
권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요합니다.
등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일을 눈여겨
보아야 합니다.
전세권의 경우 말소기준권리보다 앞서 설정되었더라도 전세권자가 경매 절차에서 배당 요구를 하면 낙찰로 소멸합니다.
낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기, 유치권, 법정지상권 등 3가지이고, 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야 합니다.
우선변제권은 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리로
요건은 ①주택의 입주, ②주민등록 전입, ③계약서상 확정일자 이고,
최우선변제권은 선순위 권리자보다 우선해 소액보증금을 변제받을 수 있는 권리를
의미하는 것으로 경매개시기입등기 전에 ①주택의 입주, ②주민등록 전입(보증금 소액)
등의 요건을 충족해야 됩니다.
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