부동산 계약서 작성시 주의해야 할 사항

우리는 살면서 몇번의 이사를 할까요?

직장을 구해서, 학교 진학을 위해서, 더 낳은 거주지역을 위해서 등등 다양한

사유로 이사를 합니다.

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새로운 집을 구하려면 단지 집 모양과 위치만 판단하고 덜컹 계약하게 되면

나중에 후회하는 일이 발생할수도 있습니다.

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그래서, 부동산 계약시 주의해야 할 사항과 챙겨야 점에 대해 알아봅니다.

더불어, 경매로 거주형 물건을 낙찰받으려는 분들도 같이 해당되는 사항이니

챙겨보시면 좋습니다(임장의 관점).

 

부동산의 확인

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부동산 계약을 위해서는 가장 먼저 해당 부동산을 직접 확인해야 합니다.

한 두 번 둘러보고 서둘러 계약하는 것은 위험합니다.

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큰 금액이 오고가는 부동산 계약을 한순간 마음에 들었다는 이유로 계약을 체결

하면 안됩니다.

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주택은 밤보다 낮에 확인하는 것이 좋습니다. 가능하면 여러 번 둘러보는 것이 좋습니다.

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해당 주택의 출입문은 소리가 나지 않고 완전히 닫히는지

물은 잘 나오는지

싱크대 상태나 연수는 어느 정도인지

보일러 상태, 곰팡이 유무 등을 확인하세요.

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매매가 등 시세 확인하기

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다음으로, 아래의 주소를 참고하여 해당 물건의 매매가, 전·월세 가격 등을

확인하세요.

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국토부 실거래가 http://rt.molit.go.kr/

토지, 건물시세 확인: 벨류맵 https://www.valueupmap.com/

KB부동산 리브온 https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17

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등기부등본 확인하기

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다음으로 계약서 진행은 통상 중개사가 알아서 출력후 확인용으로 보여주는데

본인이 직접 꼼곰히 확인해야 합니다.

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등기부등본에서 가장 중요한 부분은 갑구(소유권에 관한 사항 기재)와

을구(소유권 이외의 사항 기재)입니다.

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갑구에

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1. 가처분, 소유물 반환청구권, 임차물 인도 청구권 등

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각종 청구권을 가지는 채권자가 장차 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정할 필요가 있을 때 제 3자에게 양도 등의 처분을 금지하고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 처분

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2. 가압류

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채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차

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3. 가등기

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부동산물권인 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권과 권리질권 및 임차권의 권리에 변동을 일으킬 수 있는 청구권이 있는 사람의 보호를 위해 일시적이고 예비적인 보전수단으로 하는 등기

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소유권에 대한 제한 사항이 있는 경우 거래를 하면 안됩니다.

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을구에

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1. 전세권

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전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리

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2. 저당권

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채권자가 채권의 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권

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3. 근저당권

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채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권

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전세나 반전세 계약을 할 때 반드시 확인해야 합니다.

근저당 금액이 과도하게 높게 설정되어 있다면 전세 계약을 피해야 합니다.

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임대 계약이 끝나면 돌려받을 전세보증금과, 근저당권금액을 합산한 금액이 부동산 시세보다 높다면 추후(경매에 넘어갈 경우) 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있습니다.

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전입 및 확정일자 받기

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계약서를 작성했다면 다음으로 확정일자(임대차계약서에 기록하는 임대 계약 체결일)를 받고 전입신고를 해야 합니다.

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전입신고는 행정복지센터나 정부24 홈페이지에서 할 수 있습니다.

​정부24 : https://www.gov.kr/portal/main

 

임대보증금(전·월세보증금)을 보전하기 위한 안전장치로, 확정일자를 받지 않고 전입신고를 하지 않은 상태에서 부동산이 경매에 넘어가면 임대보증금을 돌려받지 못합니다.

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확정일자를 받고 전입신고도 했다면 부동산에 대한 경매 처분이 있더라도 선순위 저당권자 다음으로 임대보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

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확정일자는 행정복지센터, 법원, 인터넷 등기소에서 받을 수 있고,

확정일자는 전입신고를 해야만 효력이 발생하여 확정일자만 받아서는 안 됩니다.

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임대 계약기간이 끝나 재계약을 할 경우도 반드시 확정일자를 다시 받아야 그 효력이

지속된다는 점도 기억하세요.