틈새물건은 경쟁이 적고, 그곳에 수익이 있다. 대지권 미등기(1)

건물을 건축하기 위해서는 토지가 필수적으로 필요합니다.

이를 위해 토지를 사용 할 수 있는 권원을 대지권이라 합니다.

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​소유권, 지상권, 임차권 등이 있어야 하는데 집합건물의 경우

토지를 사용 할 수 있는 권리를 대지사용권이라고 합니다.

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​대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분 할 수 없는 것을

대지권이라 합니다(부동산등기법 제40조 3항).

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주의사항

 

대지권 미등기의 의미는 대지권이 처음부터 없는 대지권 없음과는

다른 개념으로 주의해야 합니다.

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​실제로 대지권이 있으나 아파트와 같은 대규모 집합건물의

​경우 대지의 분필이나 합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연,

​건설업체 내부의 사정, 타 전유부분 ​소유자의 분양대금 완납지연 등

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​다양한 문제와 사유로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만

수분양자에게 이전되고, 부동산이 양도될 경우에도

전유부분에 대한 소유권이전등기만 진행되고 대지지분에 대한

소유권이전등기는 상당기간 지체되는 상태를 의미 합니다.

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아파트 등 집합건물의 전유부분을 경매로 낙찰 받았는데,

지적정리의 지연 등으로 아직 대지권이 등기되지 않은 경우가 종종 있습니다.

 

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​집합건물법 20조는 ‘구분소유자의 대지권은 그 전유부분의 처분에 따른다’라고 규정하고 있고, 전유부분 낙찰자는 미등기상태인 대지권을 취득할 수 있는지 여부가 문제 됩니다.

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전유부분과 대지권 문제

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​대법원은 아파트 등 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 분양한 경우,

분양대금을 완납한 전유부분이 경매에 나온 것을 낙찰받았다면,

대지권도 취득한다(대법원판례 2002다40210 등)고 설시하고 있습니다.

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전유부분의 낙찰자는 분양자로부터

직접 대지권을 이전받기 위해 분양자를

상대로 대지권변경등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하면 됩니다.

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그러나 해당 전유부분을 분양받은 수분양자가

당초 대지지분 분양대금을 미납한 경우에는 사정이 달라집니다.

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​경매의 낙찰자나 매매의 매수인 등도 대지권은 취득하지만,

분양자가 동시이행의 항변을 할 수 있게 됩니다.

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2편에서 계속 됩니다.