낙찰자(매수인 등)가 대지사용권 취득을 이유로
분양자와 수분양자를 상대로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차 및
대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 요구할 수 있는데,
이때 분양자는 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 분양대금을
완납하지 않으면 대지권을 이전해 줄 수 없다는 내용으로
동시이행의 항변을 할 수 있습니다(대법원판례 2004다58611 등).
수분양자가 대지지분 분양대금을 미납했다면 낙찰자는
그 미납금을 대신 변제해야 대지지분을 이전받을 수 있게 되는
위험 부담이 생기므로,
대지권 미등기 아파트, 빌라 등을 낙찰받거나 매수하려면 수분양자가
분양대금을 납부했는지 여부를 미리 확인해야 합니다.
대지권 미등기 여부는 등기부등본을 열람 해보면 해당 아파트 단지가
통째로 미등기인지 아니면 경매 나온 물건만 미등기인지
알수 있습니다.
집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께
분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써
소유권취득의 실질적 요건을 갖추고,
전유부분에 대한 소유권이전등기를 완료했으나 대지지분에 대하여 소유권이전등기
를 완료하지 못한자라도 매매계약의 효력으로써 전유부분의
소유를 위하여 건물의 대지를 점유 사용할 권리가 있습니다.
통상 대지권의 유무를 알아내기 위해서는 분양계약서나 분양대금납부내역서 등을
참조하면 되나, 여의치 않을 경우 매각물건명세서에
"대지권유무는 알 수 없음"이라고 기재합니다.
감정평가서에 대지권금액이 평가되어 최초매각 가액에 포함되었다면 낙찰자는
대지권을 취득하는 것으로 볼 수 있습니다.
감정평가서를 믿고(대지권이 표시)대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰받았는데
낙찰 후 대지권 없음이 드러날 경우,
매각불허가신청이나 매각허가에 대한 즉시항고를 신청하면 됩니다.
이는 집행법원을 믿고 신뢰한 낙찰자 입장에서는 매각허가결정의 취소
사유가 되기 때문입니다.
대지권이 없다면 낙찰자는 대지권을 아예 취득할 수 없게 되고,
대지권소유자가 구분 소유권 매도청구권을 행사하면
소유권을 잃게 될 수 있습니다.
대지지분에 대한 소유권 이전등기시 낙찰자는
분양받은자 명의로 대위등기 한후 자신에게 이전등기
절차의 등기절차를 거쳐야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있어
이를 제하고도 수익이 난다면 입찰을 고려 해 볼수 있습니다.
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