임차인의 대항력

경매가 일반화되고 대중화되면서 많은 이들이 쉽게 입찰에 참여하고 있습니다.
주변 시세 대비 저렴하게 낙찰을 받을 수 있다면 적극적으로 일반매매보다 경매로
부동산을 구입하느 것도 좋은 방법입니다.

그러나, 입찰시 잘못된 권리분석으로 낭패를 보는 경우 자칫 보증금 전액을 몰수 당할수도
있으니 주의가 필요 합니다.

거주형 물건의 경우(빌라, 아파트 등) 대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 했을때 
보증금에서 배당받지 못한 금액이 있으면 이는 낙찰자인 매수인이 부담해야 합니다. 

주택임대차보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에게 지불해야 하며 이는 법에 의한 일정한 요건을 갖추어야 합니다.

선순위 임차인이 채무자인 소유자의 동생인 경우나 
경매신청 채권은행으로부터 임차인이 무상으로 거주한다는(무상거주확인서) 사실을 밝혀낸다면 
뜻밖에 수익을 거양 할 수도 있습니다.  

대항력있는 선순위 임차인이 있을 경우는 임차인이 배당요구를 했는지 
제일 먼저 살펴봅니다.

 

 

임차인이 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전액 배당받는지 일부만을 배당받는지 
분석합니다. 

임차인이 배당요구를 하고 전액 배당받게 되면 매수인은 부담없이 입찰할 수 있으나,
일부만 배당받게 되면 배당받지 못한 보증금에 대해 매수자가 부담해야 하므로 
그 금액만큼 감액하여 입찰에 응해야 합니다.

선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 그 보증금을 매수인이 부담해야 한다면 입찰가격이 보증금을 물어주고 이익이 남을 때까지 유찰되도록 기다렸다가 응찰해야 합니다.

주민등록은 말소기준권리보다 먼저 전입(등재)했으나 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 임차인에 대해 허위임차인인지 대항력있는 임차인인지 분석해 대응할 수 있는 상황인지
판단 후 입찰하도록 해야 합니다.

 

 

권리분석에서 대항력있는 임차인이 있는 경우에는 입찰전략을(명도, 보증금) 잘 세워야 합니다.

대항력이란 임차인이 임대차계약 내용을 임대인을 비롯하여 누구에게도 주장할 수 있는 
힘으로 임차한 주택이 경매로 다른 사람에게 낙찰이 되어도 

대항력을 갖춘 경우 보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않는
방식으로 대항할 수 있습니다.

임차인은 주택의 인도와 주민등록을(전입) 하면 그 익일부터 대항력을 가지게 되고
상가건물의 경우는 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다.