공유지분 부동산에 거주하는 임차인

공유지분 물건의 부동산에 거주하는 임차인 문제는
대항력 유무에 따라 그 처리를 달리해야 합니다.
 

공유지분 부동산에 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인이 대항력이 있으면 
대항력에 의해 거주할 수 있고, 

​대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 부분이 2분의 1이하 이면 
그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.

​임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는 지분이 과반수에 해당하느냐에 따라 
임차인에 대한 명도가 달라 집니다. 

 

 

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대항력을 구비한 임차인의 경우 낙찰자가 명도를 위해 보증금을 전액 물어주었다면 
공유자를 상대로 구상권을 행사할 수 있습니다. 

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대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게 
부담하는 임차보증금반환의무는 성질상 불가분으로 

​공동 임대인중 1인의 공유지분에 대한  경매절차에서 주택전체 임차인의 
보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당합니다. 

​매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 임차인은 대항력 유무에 
관계없이 거주할 수 있습니다. 즉 낙찰자는 명도를 할 수 없습니다.

1/2지분만의 경매가 진행되고, 임차인의 경우 대항력이 없다면 
임차인의 보증금은 대항력이 없어서 미배당 소멸됩니다.

​여기서, 소멸이라는 의미는 낙찰자에게 있어 소멸대상이라는 것이지 
임차보증금 채권 자체가 소멸한다는 의미는 아닙니다.  
따라서, 미배당 임차보증금 전액 또는 차액은 종전 소유자(임대인) 에게 전액 청구가 가능합니다.