아파트에 신고된 유치권 어떻게 해결하지?

 
유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 
변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.


민법 320조에 의하면

​​"타인의 물건이어야 하고, 점유를 하고 있어야 하며, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기가 도래하여야 한다. 
더불어 '불법점유'가 아니어야 한다".

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유치권자가 경락인에 대해 그 채권의 변제가 있을 때까지 빌딩의 인도를 거절만 할 수 있고, 채권의 변제를 청구할 수는 없다"라고 판시(대법원 95다8713)하고 있다.

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임차인이 유치권을 신고한 경우 일반적으로 다음과 같은 순서로 해결을 도모하면 됩니다. 

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​1. 내용증명 발송 2. 고소장 접수 3. 인도명령 4. 건물명도소송

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​내용증명 발송을 통해 상대방의 유치권에 대한 수준을 가늠해 보기 위해 내용증명을 적극 활용합니다.

유치권을 행사하는 채권은 대부분 공사대금 채권으로 낙찰자가  채권을 해결해 주지 않으면 목적물을 사용할 수 없고, 
유치권 신고된 물건은 잔금대출이 어렵습니다.  이 때문에 유치권이 신고된 물건은 몇 차례 유찰되는 게 보통입니다.

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유치권을 극복하는 방법으로 ​유치권의 대항력을 무력화시키는 것입니다. 
경매기입등기 이후에 점유를 개시한 경우에는 압류의 처분금지효력에 반하므로 
유치권으로 낙찰자에 대항할 수 없습니다. 

대법원 판례 ​2005다 22688: 
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.



이러한 대항력을 깨뜨리려면 집행관이 작성한 부동산현황조사서의 기록을 확인하면 됩니다.
현황조사서에 유치권자의 점유에 대한 기재가 없으면 경매기입등기 이후에 점유를 개시한 것으로 
통상 봅니다. 


다음으로 유치권자가 주장하는 채권의 허위성을 찾는다. 

공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 꾸미거나 공사대금을 부풀리는 경우가 많습니다. 
이럴경우 인도명령이나 소송, 유치권 부존재 확인소송 등을 제기하여 공사도급관계나 공사비 지출증빙 등을 
확인해야 합니다.

공사대금채권은 3년이라는 단기소멸시효가 적용된다. 

공사대금채권으로 유치권을 행사해도 공사완료일로부터 3년이 지난 사실을 입증하면 
채권이 소멸해 유치권도 없어집니다. 그러나 3년 이내에 판결을 받았거나 가압류 등 시효중단의 
조치를 한 경우는 예외 사항입니다.

유치권은 부동산의 경우 공사대금등을 받지 못하였을 때 변제받을 때까지 해당 부동산을 점유 할 수 있는 권리로,
민법에 명시되어 있는 법정담보물권임에도 등기사항전부증명서 등 공부상에는 나오지 않는 권리라 
별도의 공시방법이 필요한데 이 공시방법이 바로 “점유”입니다.

주거용 부동산의 경우 대체적으로 소유자나 임차인이 점유하고 있음에도 경매절차를 지연시키거나 이사비등을 받아낼 목적으로 유치권을 신고하는 경우가 많습니다


현황조사서에는 점유관계란에 미상으로 되어 있습니다. 경매개시결정 후 법원에서 현장조사를 나갔을당시 유치권자가 없었을 가능성이 있는 것입니다. 통상 유치권이 있는 경우 플랭카드 등의 방법으로 유치권이 있음을 알리는데 이 경우는 없습니다. 그렇다 하더라도 집행관이 점유자를 못 만났을 가능성이 있으므로 속단해서는 안됩니다.


실제 공사가 되었는지도 확인해 보아야 합니다. 

아파트의 경우 대부분 공사는 인테리어 공사가 대부분입니다. 최근 관리사무소에 공사기간등을 신고하고 공사하는 경우가 많으므로 
실제 최근에 공사한 내역이 있는지를 확인해 보고 앞집, 아랫집 등을 탐문하여 공사한 적이 있는지 탐문해 봅니다.
공사를 한 적이 없다면 당연히 허위유치권이 될 것입니다.

위와 같이 아파트의 경우는 유치권이 성립되지 않는 물건들이 많이 있습니다.


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 유치권 성립요건

유치권자는 어느 정도의 법적인 공방을 예상하고 있으므로, 내용증명을 통해
상대방의 약점을 파악하는 선행작업이 필요합니다.

더불어, 아래와 같은 유치권 성립요건을 알아야 이를 해소하는 방법도 
그 성립요건에 해답이 있으니 이에 대해 알아봅니다.


​1.채권이 발생한 해당 물건에 대해서만 유치권 행사가 가능하다.

​채무자의 다른 재산을 점유하는 것은 불가하다.

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2. 채권이 변제기에 도래되어야 한다.

​채무이행 시기에만 유치권 행사가 가능하다. 계약된 변제기일 전에는 채권자라고 하더라도 
권리행사가 불가하다.

​​3. 점유의 지속성

​​유치물에 대해 실질적인 점유를 하고 있어야 한다. 일반 사람들의 출입을 막거나, 목적물 앞에 천막이나 컨테이너를 설치하는 형태로 권리를 행사할 수 있다. 공사대금청구소송 중인 경우 공사를 중지할 필요성이 있다.
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4. 유치권에 대한 배재특약이 없어야 한다. 

​계약서에 유치권행사를 배제하는(유치권 포기각서 등) 약정이 명시되어 있다면, 채무자의 동의 없이 권리를 행사할 시 불법점유가 될 수 있다.


​5. 직접, 간접 점유 모두 인정

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​유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없으나, 
간접점유자와 직접점유자와의 사이에 일정한 법률관계가 있어야만 인정된다.

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용역경비원을 통한 간접 점유 가능할까?

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용역경비원 등 제3자와의 용역계약을 통해서도 유치권 성립 요건 상 점유 요건을 충족한다면
적법한 점유요건에 해당합니다.