부자되는길: 소액으로 가능한 공유지분 물건 투자

  

공유지분 물건중에서 토지나 주거용 아파트, 빌라 등을 낙찰받은 경우
제일 먼저 공유자들에게 연락을 하세요.

공유자의 연락처를 알기 위해 매각허가 결정을 받은 후 해당 경매법원을 방문합니다. 여기서 경매관련 기록을 열람, 복사하여 타 공유자의 주소 등을 파악합니다.  
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내용증명을 보내는 이유는 공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다. 
통상 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고, 

​​연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있습니다. 
그러면 잔금납부하고 공유자에게 다시 매도하면 됩니다. 
이러한 단계에서 바로 해결될 확률은 20~30%정도 됩니다. 



​내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지, 
상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면  다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의 내용 구성으로 해서 보내면 됩니다. 

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내용증명 발송 후 답변이 없거나, 답이 왔으나 협의가 원만하지 않을 경우
주거용 지분 물건의 경우 우선 내용증명 발송 후 해결이 안되면 부당이득금반환청구소송으로 통상 진행하면 됩니다. 

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​부당이득금반환청구소송을 확정 판결 정본으로 하여 경매신청를 신청하고, 
부동산 가압류 및 부동산처분금지가처분, 공유물분할청구의 소 제기 후
공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받을 수 있습니다.

​공유자가 전체 부동산을 점유하고 있을 경우에는 임료 상당의 부당이득금을 청구할 수 있습니다. 
소멸시효는 10년으로 이 기간 내에 진행해야 합니다.

 


 공유로 구성된 지분 아파트의 임대차 물건 처리요령



말소기준 권리 기준으로 선, 후 순위를 통해 인수 여부를 판단하게 됩니다. 
여기서 임차인의 대항력이 주요한 변수로 작용합니다.

​​대항력이란 임차인이 임대차계약에 따른 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 권리로서, 
대항력을 갖추기 위해선 임차인이 주택을 점유하고 전입신고(주민등록)을 마쳐야 합니다. 
두 요건을 갖추면 그 다음날부터 효력이 발생 합니다.

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​부부 사이에 행한 임대차 계약은 대항력이 생기지 않습니다.
이는 부부는 서로 부양의무가 있기 때문으로 부부가 공동으로 가정생활을 하면서 
임대차계약을 하고 여기에 보증금을 받기 위해 대항력을 주장한다는 것은 
주택임대차보호법의 취지에도 맞지 않기 때문 입니다.

​그러나 이혼한 부부의 경우엔 대항력을 인정받을 수 있습니다. 

​​부부가 이혼하는 과정에서 위자료를 받거나 재산분할을 받기 위해 진행한 
임대차계약은 성립하는 것으로 봅니다. 

​​단 이때 임대차계약에 따른 대항력 인정 시점은 최초 전입신고 날짜가 아니라 
이혼확정판결문이나 이혼권고결정문이 가족관계등록부에 신고된 
다음날이 전입신고의 기준일자가 됩니다. 

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​이혼한 배우자가 임대차계약에 의한 대항력을 갖추려면 해당 주택에 
근저당권 등 권리관계가 없어야 하며, 근저당권이 설정된 이후엔 
이혼에 따른 대항력을 주장할 수 없습니다.

직장인 재테크 : 부동산 경매 입찰가 정하는 비법

 

임대차계약은 일상가사대리권 범주에 들어가지 않는 관계로
부부중 한명이 대리하여 계약을 하면 임대차계약은 일상가사대리권 범위에 들지 않아 
임차인은 배우자 지분에 대해서는 대항력이나 우선변제권을 가지지 못합니다. 

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​그래서 부부일방이 나머지 배우자를 대리하여 계약을 체결하는 경우는 
원칙적으로 인감증명을 첨부한 위임장을 확인하고 계약을 체결해야 합니다.