공유지분 물건에 투자하는 이유와 투자포인트(방향)

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이유

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투자에 있어서 경매는 매력적인 분야 입니다.

싼 가격에 원하는 부동산을 매입하여

제 가격을 받고 팔 수 있다는 장점이 있습니다.

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지금도 많은 사람들이 경매시장에 진입하다보니

경쟁률이 많이 높아졌습니다.

치열하다고 표현해야 할 정도로

경매참가 인구가 많아지면서 수익률은 급격하게

나빠졌습니다.

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과다한 경쟁으로 인해 시세보다 높게 낙찰되는

사례도 눈에 띠고 있습니다.

경매 물건이 가치가 있다 싶으면 예외 없이

입찰자들이 몰려들어 예상 밖의 낙찰가를 보이고 있습니다.

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경매시장 수익률이 급격하게 악화된 것은

경매 전문학원이나 경매 관련서적 등의 출간 홍수가 이뤄지면서

입찰에 참가할 수 있는 지식을 갖춘 사람이 그만큼

많아졌다는 뜻이기도 합니다.

그래서, 경매는 대중화되고 손쉽게 할 수 있는 투자처가 되었습니다.

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다른 사람들이 모두다 하는 방식과 생각으로는

다른 사람들과 같은 수익밖에 올릴 수 없습니다.

그러나,

남과 다른 생각과 고정관념을 뒤집는 역발상을 한다면

경매시장에서도 얼마든지 높은 수익을 올릴 수 있습니다.

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일반적인 입찰자들이 참가하는

경매 분야는 정해져 있습니다.

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권리 분석이 단순한 아파트나 다세대주택 등

안전한 토지 등이 전부입니다.

손쉬운 경매 물건에 많은 입찰자가 들이 몰리고 있습니다.

이런 경매 물건에서는 낙찰률은 높고,

실제 수익은 별로 발생하지 않는 경우가 대부분입니다.

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모든 사람들이 선호하는 경매 물건을 피하여,

일반 사람들이 경매정보지 등에서 배울 수 없는 투자 방식을 사용한다면

낮은 경쟁률 속에서 높은 수익을 올릴 수 있는 길은 얼마든지 있습니다.

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통상 경매 물건 검색은

인터넷이나 사설 경매정보지를

참고해서 물건 검색, 분석을 주로 합니다.

이 단계에서 대부분의 사람들이 걸러내는 경매 물건들이 있습니다.

이러한 물건들에 우리는 주목해야 합니다.

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주거용 특수물건의 경우(지분)

현재 검색결과 370건이 검색되어집니다.

 

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토지 특수물건의 경우(지분)

현재 검색결과 1,859건이 검색되어집니다.

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토지가 주거용보다 압도적으로 많은 것을

알 수 있습니다.

이러한 물건들 중에 높은 수익을 낼 수 있는 물건이 있습니다.

일반인들이 기피하는 물건중의 하나가 바로 지분 물건경매 입니다.

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방향 : 투자 포인트

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공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로

소유하는 물건의 지분 중 일부만 경매에 나왔을 때

낙찰을 통해 되파는 방식으로

수익을 거두는 것이 일반적입니다.

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지분물건의 해결은 소송보다는

협상으로 해결하려는 의지가 중요합니다.

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본인이 낙찰받은 지분의 가치에 대한

정확한 설명과 설득을 통해 상대방을 설득해야

단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있습니다.

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협상이 여의치 않을 경우 취할 수 있는 방법은

법원에 공유물분할청구소송을 하는 것입니다.

아파트 지분의 경우 다른 지분 자에 의해 소유권 행사가 제약받고 있으니

법원에 분할해 달라고 요청하는 것입니다.

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법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만,

부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다.

이 경우 법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고,

전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을

제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.

 

지분 비율 협상에서 우위를 점하기 위해서는

2분의 1을 넘지 않는 것이 좋습니다.

낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의

소유관계가 단순한 것이 좋습니다.

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지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은

서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다.

그러나,

지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면

협상에서 소형지분을 낙찰받은 사람이

협상의 우위를 점할 수 있습니다.

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지분물건은 협상이 해결되면

바로 정리가 되지만 그것이 여의치 않을 경우

장기간 자금이 묶이게 되는 경우가 생깁니다.

그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에

투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.

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지분경매로 나온 부동산의 경우

다른 지분자에게 공유자우선매수신청 기회를 주고 있습니다.

법원에서 우선매수신청 기회를 주는 것은

지분 관계 변화에 따른 분쟁과 혼란을 막기 위한 것으로

이것으로 인해 경매에 참가하려는 사람들에게는

불참의 이유가 되기도 합니다.

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지분경매로 나온 토지를 3명이 각자 1/3씩의 지분을 갖고 있고

그중 한사람의 지분에 대해 경매가 진행 중일 경우

경매에 참가한 사람은 그 토지를 낙찰받기 위하여 사전 조사를 마치고

경매에 참가하여 낙찰을 받습니다.

그러나 나머지 지분을 갖고 있는 사람 중에 한 사람이라도

우선매수신청을 할 경우 낙찰은 물건너가게 됩니다.

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이처럼 지분공유자의 우선 매수 청구권으로 인해

일반낙찰자가 낙찰을 받는다 하더라도 공유지분자가 우선 매수신청을 하면 낙찰은 무효가 되고,

공유지분자에게 낙찰이 됩니다.

여기서 낙찰 받은 입찰자는 입찰 보증금을

법원으로부터 되돌려 받게 됩니다.

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입찰 보증금은 돌려받지만 낙찰을 받기 위해

그동안 투자한 시간과 노력 등이 헛수고가 되면서

결과적으로 손실이 발생합니다.

이처럼 헛수고를 할 우려가 있에 많은 사람들이

공유지분 경매 참가를 꺼리기도 합니다.

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낙찰이 됐다 하더라도 추후 재산권 행사나 매각이 쉽지 않고,

공유지분 부동산은 일반 중개업소에 매물로 내놓아도 거래가 잘 이뤄지지 않습니다.

또한 토지의 경우 건물을 지으려고 해도 지분을 공유하고 있는 사람들이

동의해주지 않으면 건물을 지을수 없게 됩니다.

이처럼 복잡한 관계 등이 얽혀 있어 일반적으로 지분 경매를 기피합니다.

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그럼에도 불구하고 지분경매가 소액투자에 적합한 이유는

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상기와 같은 문제를 원만하게 해결할 수 있다면

지분 경매만큼 좋은 경매 물건도 없습니다.

무엇보다 경매 물건 중에서

낙찰을 싸게 받을 수 있는 물건이기 때문입니다.

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낙찰가가 싸다는 것은 그만큼 높은 수익을 올릴 수 있는

기회가 된다는 의미이기도 합니다.

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지분경매는 다른 특수물건과 달리 협의가 잘 안될 경우

소송이라는 절차를 거쳐야 수익이 발생하기에

일반인들이 접근하기엔 ​다소 무리가 있기도 합니다.

그러나 협상기술과 소송능력을 겸비한다면

경공매 시장에서 블루오션의 영역이 될 수 있습니다.

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여러 단점에도 불구하고 지분물건은 그 지분을 필요로하는 사람,

그 지분이 없으면 안되는 사람 등

지분을 필요로 하는 공유자나 이해관계인이 존재하기에

처분하기 좋고

더불어 이를 활용하여 수익을 만들어 내는 구조입니다.

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