권리분석에서 대위변제

 

물건 검색을 통해 원하는 물건을 찾으면 

제일먼저 하는 작업이 아마도 권리분석 일 것입니다.

 

 권리분석시 대부분 현재 시점의 권리관계에만 

집중하는 경향이 있는데, 

 

 

현재 상태의 등기부 등본이나 

매각물건명세서에 드러나 있는 권리의 순위와 채권액을 살피고

말소기준권리 기준으로 소멸하는 권리를 파악하는 것은 통상 쉽게 하는데,

 

향후 권리변동 가능성에 대해서는

정확한 예측을 하지 못하는 경우가 다반사입니다.

 

​경매는 낙찰자의 경매대금 납부 전까지는

살아 움직이는 생물처럼 변화무상하게 동적으로

진행되기 때문에 앞으로의 변화 가능성을 항상 염두에 두고

경매사건을 주시하여야 합니다.

 

 

대위변제란​ 뜻 그대로​ 대신해서 돈을 갚는다는 의미로

경매에서 대위 변제하게​ 되면 일부 권리가 말소되고​

권리 순위가 바뀌게 됩니다 .

​

대위변제 하게 되면 대위변제를 통해

말소 및 순위 상승이 발생합니다.

 

예를 들면 후순위 임차인이​ 선순위 말소기준권리 근저당권이

​ 자기 보증금에 비해 큰 금액이​ 아닌 경우

대위변제하는 경우에는​ 대항력 없던 임차인이 순위 상승으로

대항력이 생기는 경우가 있습니다.

그래서 경매에 입찰할때에는​ 후순위 권리들이

대위 변제할​ 가능성이 있는지 확인해야 합니다.

 

 

 

경매에서 대위변제는 후순위 권리자가

대위 변제할 금액이 소액이거나

본인이 감당하고도 내 권리를 더 보호받게 된다면

대위변제를 할 실익이 있습니다​.

 

대위변제로 인해 ​ 말소기준 권리가 바뀌어

​ 대항력 없던 후순위 권리자가​ 대위변제 함으로써

말소기준 권리를 ​ 바꿈으로써 대항력을 얻게 되어 ​

자신의 보증금을 지킬 수 있게 됩니다.

 

 

2000. 3. 1. : 근저당(은행), 말소기준권리로 5천만원 설정

2001. 4. 1. : 전입(임차인), 보증금 1억

2002. 3. 1. : 가압류

 

 

 

상기에서 임차인은 전입일 확정일이 2001년 4월1일로

은행 근저당보다 후순위여서 말소기준권리 이후 

임차인은 인도명령 대상자에 해당합니다.

 

 

그러나, 임차인이 은행 채권 5,000만 원을 대위변제하게 되면

말소기준 권리는 2002년 3월 1일로 근저당에서 가압류로 바뀌게 됩니다.

그러면 임차인은 선순위 임차인이 되어

낙찰자한테 보증금 1억에 대해 대항력을 요구할수 있습니다.

 

 

대위변제란 후순위 세입자가

1순위 근저당 금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리면

자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서

낙찰자가 그 전세금액을 물어주어야 합니다.

 

​

 

잔금납부 후에는 대위변제로 인한 권리관계 변동은 되지 않으나,

잔금납부 전에 대위변제가 되어 등기부상의

권리변동이 있을 때에는 민사집행법 제127조 제1항에 의해

낙찰허가결정의 취소신청을 할 수도 있습니다.

 

 

<참고사항>

 

민사집행법 제121조 매각허가에 대한 이의신청사유

 

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이

제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는

부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

 

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일반적으로 근저당의 피담보채권에 대해

대위변제를 한 다음 그의

근저당권을 승계하여 임의경매를 취하하는 것도

경매 사건에서 왕왕 발생하니, 참고하세요.