경매 입찰시 유의사항 정리

 

분양가가 계속 오르는 추세 속에서 

경매의 인기는 계속되고 있습니다.

 하지만 청약, 일반 매매보다 과정이 복잡하고 주의해야 하는 점도

더 많은 만큼 충분한 준비가 필요합니다.

 

경매에 참여하기 위해선 입찰할 물건에 대해 살펴보게 됩니다.

실제 거주할 용도로 혹은 차익을

목적으로 되팔기 위해 낙찰을 받습니다.

 

 

낙찰 받을 물건이 '미래가치'가 있는지 반드시 확인이 필요합니다.

입지가 관건인데 같은 동네 내에서라도 세대 수 많은 중대형 단지 위주로,

교통 여건, 학교와 학원가 등 교육 환경, 대형마트 등

편의시설 등을 임장 통해 면밀히 살펴야 합니다.

 

 

물건을 정했다면 입찰을 위해 경매가 진행되는 법원으로 가야 합니다.

경매가 진행되는 날을 매각기일이라고 하고,

경매는 해당 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원에서 진행됩니다.

대법원 홈페이지와 경매 정보 사이트 등에서

날짜와 장소를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

입찰보증금 계산할 때도 주의가 필요합니다.

통상 최저입찰가의 10%이며 10원이라도 부족하면 무효입니다.

단, 전 낙찰자의 대금 미납으로 인한

재매각일 경우 20~30%로 증액됩니다.

 

 

더불어, 경매비용, 취득세, 집 수리비, 미납 당해세 등

경매 과정에서 비용이 추가로 발생하는 점을

고려해 예산 계획을 세워합니다.

 

 

경매응찰을 위해 철저한 권리분석과

현장을 반드시 답사 하여야 합니다.

 

 

등기소 : 토지,건물 부동산등기부등본

구청 : 토지,건축물대장, 토지이용계획확인원,지적도,임야도

법원 : 감정평가서,임대차현황조사서,경매물건의 전반적인 사항.

동사무소 : 세입자 전입여부 및 전입일자 체크.

부동산중개업소 : 시세 및 거래동향 파악.

현장답사 : 물건의 하자 여부 및 위치등 물건의 가치를 평가합니다.

 

 

 

입찰당일 입찰서류 점검

 

 

본인응찰시 : 도장, 주민등록증, 입찰보증금

 

대리응찰시 : 대리인의 도장, 주민등록증, 입찰보증금, 본인(위임인)의 인감도장, 인감증명서, 위임장

공동입찰시 : 공동입찰자 전원의 도장,주민등록증, 공동입찰허가원, 공동입찰자목록

 

 

 

경매의 변경, 취하, 정지, 연기된 경우

 

 

사전공고 없이 입찰당일 입찰법정에만 게시하고

경매진행을 하지 않으니 입찰법정에 나오기 전에

담당법원의 경매계를 통하여 진행여부를 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

 

권리관계 분석

 

 

 

경매란 기본적으로 채권자들의 채권 회수를 위한 절차이기 때문에

여러 권리관계가 얽혀있습니다.

 

경매 물건에 설정된 권리를 인수하면

낙찰자의 부담이 늘어날 수 있고

소유권을 행사하는 것에 제약이 생길 수 있습니다.

 

 

 

선순위 임차인

 

 

확정일자를 받은 선순위 임차인이란

다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있는 임차인입니다.

 

선순위 임차인이 경매에 대해 따로 배당요구를 하지 않았다면

낙찰자가 보증금 전액을 돌려줘야 합니다.

 

 

배당요구를 했다고 하더라도 임차인이 보증금 일부를 못 받았다면

마찬가지로 낙찰자가 미반환 차액을 물어줘야 합니다.

매각물건명세서를 통해 선순위임차인이

배당요구종기 전에 배당요구를 했는지 확인할 수 있습니다.

 

 

 

낙찰자에게 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 '말소기준권리'를 파악해야 합니다.

 

일반적으로 말소기준권리보다 먼저 설정된 건 낙찰자에 인수되고

뒤에 있는 권리는 말소됩니다.

 

 

 

인수되는 권리가 되도록이면 없는 게 좋습니다.

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중

가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 됩니다.

이외에 추가로 인수될 수 있는 권리도 매각물건명세서에

명시돼 있으니 꼼꼼히 읽어야 합니다.

 

 

 

 

경매 주택에 살고 있는 임차인이 집에서 나가지 않을 경우도 대비해야 합니다.

이때는 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

 

 

인도명령 결정은 판결문과 똑같은 효력을 가지고 있어

세입자를 내보낼 수 있습니다.

인도명령은 대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 합니다.

이를 놓쳤을 경우엔 명도소송을 통해

합법적으로 강제 퇴거시킬 수 있습니다.