지분 투자시 주의점 : 농지, 임야

지분투자의 장점은 무엇보다도 소액으로 가능하고,
협상 능력과 소송 기술이 있다면 충분히 재미있는 영역입니다.

개별매각의 경우 공유자우선매수 청구권이 허용되나,
일괄매각의 경우 매각대상 부동산 중 일부에 대한 
공유자는 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 수는 없습니다. 

​여러 개의 부동산을 일괄매각하는 경우 일부 부동산에 대한 
공유자는 전체에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 
변경하지 못하고, 개발을 하려해도 소수지분권자가 동의를 
하지 않으면 힘드는 상황이 발생합니다. 

​공유물의 지분 처분은 자유로우나 관리행위를 
하려면 과반수 이상의 지분이 있어야만 하므로, 
과반수 미만의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 없는 관계로
일반적으로 매각 가격이  떨어집니다. 

​과반수 미만 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없으나 
자신의 지분에 해당하는 차임을 청구할 권리가 있습니다. 

본인의 지분에 해당하는 임료를 법원 판결을 통해 받는다면
이에 대한 세금은 비과세소득에 해당합니다.

경매를 통해 농지나 임야를 구입하거나 투자할 경우 주의가 필요 합니다.


농지는 원칙적으로 농사를 지을 사람만이 취득할 수 있어서
농지를 구입하기 위해서는 농지 소재지의 지자체를 통해 
농지취득자격증명서를 발급받아야 농지 취득이 가능합니다.

농지는 농업법인은 취득이 가능하지만, 일반 법인은 농지취득을 할 수 없습니다.
일반법인도 농지전용허가를 받아 농지를 다른 목적으로 사용하기 위해서 
취득하는 것이라면 농지취득이 가능합니다.

임야 같은 경우에는 특별한 제약이 없기 때문에 취득상 문제가 없습니다.
임야는 일반 법인도 제약 없이 취득이 가능합니다. 

농지를 개발하기 위해서는 농지전용을, 
임야를 개발하기 위해서는 산지전용을 받아야 합니다.

 

 

농지전용을 할경우 농지보전부담금 즉, 공시지가의 30%(상한 ㎡당 50,000원)을 납부해야 합니다.
산지전용은 산지관리법에 따라 대체산림자원조성비라는 것을 납부해야 합니다.
대체산림자원조성비는 산림청 고시가격에 공시지가의 1% 정도를 더해서 부담해야 합니다.