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가처분은 채권자가 금전채권이 아닌 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보존하기 위해 혹은 쟁의가 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하기 위해 재판을 진행하는 일종의 보전 처분이다. 가처분은 재산분할 등으로 발생하는 청구권 보전이 필요하거나 부동산의 권리관계에 다툼이 생겼을 때 일반적으로 신청한다. ​ 처분이나 양도, 은닉 등으로 부동산 소유권이 바뀌는 경우 채권자가 나중에 권리를 실행할 수 없게 되는 것을 미연에 막기 위해 가처분 신청을 하는 것이다. 가처분 신청이 받아들여지면 법원은 부동산을 처분하지 못하도록 명령한다. ​선순위 가처분은 매수인이 인수하는 권리다. 그러나 선순위 가처분도 낙찰자가 인수하지 않는 경우가 있다. 첫째, 선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우 둘째, 선순위 가처분자가 강..

공유지분 물건을 해결하려면 몇 단계의 기술이 필요하다. 그래서 일반인들은 이러한 물건을 꺼려하기도 한다. 공유물을 낙찰 받고 이를 해결하기 위해서는 협상력 즉, 내용증명이나, 소송기술 등이 요구된다. 주거용 부동산을 낙찰 받았는데, 지분 물건일 경우 그 해결전략 방법에 대해 알아보자. 주거용 지분 아파트의 경우 통상 소유자가 배우자와 2분의 1씩 공유하고 있던 중 누군가에 의해 반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔하다. 남편의 사정으로 인해 빚을 갑지 못해 경매 시장에 나오는 것이 지분 아파트의 대다수 경우에 해당된다. 낙찰 후 지분권자가 인도명령을 받아 집행을 하려고 해도 1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면 인도명령 자체가 집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있다...

민사집행법 제140조 규정에 의하면 공유부동산의 지분이 매각되는 경우 다른 지분권자의 우선매수권을 인정하고 있습니다. ​ ​ 우선매수청구권을 행사하는 방법은 매각일 이전에 법원에 우선매각청구서를 제출하거나 매각 당일에 출석하여 우선매수청구한다는 의사를 표시하면 됩니다. ​ 공유자의 입장에서는 유불리를 잘 따져서 본인에게 유리한 쪽으로 행사하면 됩니다. 대개의 경우 매각기일 이전에 우선매수청구서를 제출하기 보다는 매각일에 진행되는 것을 살펴보다가 우선매수신청을 합니다. ​ ​ 입찰자의 입장에서도 고민을 하게 마련입니다. 낙찰받았는데 공유자가 가져가 버리면 낭패를 보기 쉽상입니다. 그래서 우선매수신고가 제출된 물건은 유찰이 많이 됩니다. ​ 공유지분 물건의 경우 우선매수신고가 없어도 입찰자가 적고 유찰 또한..

임차권등기는 계약이 끝난 후라도 신청할 수 있지만, 이미 전입신고가 해제된 후(이사) 신청하는 경우 주의가 필요하다. ​ 임차권등기란 전세금을 돌려받지 못한 채 다른 곳으로 이사해야 할 경우 기존 주택에서 전입신고가 해제되더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도이다. ​ ​ ​ 계약이 종료된 후부터 언제라도 신청할 수 있다. 그래서, 계약이 끝난 수개월 후라도 전세금을 돌려받지 못했다면 신청이 가능하다. 문제는 뒤늦은 임차권등기로 인해 문제가 발생할 수 있다. ​ ​ 주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받을 때 중요한 요소는 대항력과 우선변제권으로, 세입자가 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간부터 기존 주택의 대항력과 우선변제권은 사라지게 된다. 임차권등기를 잊은 채 이사할 곳으로 전입신고를 했다..

명도는 권리분석과 동시에 명도계획을 반드시 세워야 한다. 이사비용까지 고려하여 입찰가격을 산정한다면 적정한 협상금액을 점유자에게 줄 수 있고, 서로 얼굴을 붉히는 일이 없이 명도협상이 가능하게 된다. ​ 경매 입찰 전 부동산 점유자의 상황을 파악하고, 명도가 원만하게 해결될 수 있는 경매 물건을 고르는 것이 좋다. ​ ​ ​ 명도란 경매 부동산을 점유하고 있는 소유자나 세입자로부터 목적물을 인도받는 일이다. ​ 즉, 명도란 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다. ​ ​ ​ 시세보다 낮게 낙찰받아도 기존 점유자를 내보내지 않는 한 매매나 임대와 같은 온전한 권리행사가 어렵다. 그래서, 명도까지 마무리되어야 비로소 모든 절차가 끝났다고 할 수 있다. ​ ​​ ​ ..