청로엔 소액 투자

공유부동산의 부동산 임대차계약은 부동산의 관리행위에 해당하기 때문에 과반수의 지분권자와 계약을 체결해야 합니다. ​부부가 1/2씩 균일한 지분을 가지는 경우 어느 한명만으로는 과반수를 넘지 않기에 부부가 공동으로 계약하거나 동의를 받는 방식으로 계약을 체결해야 합니다. ​ ​물건을 공유자 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 배타적으로 독점사용할 수 없고, ​ 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있습니다. 임대인이 아닌 나머지 지분권자가 동의 하게 되면 임차인은 동의한 지분권자에 대하여 대항력과 우선변제를 주장할 수 있습니다. ​ ​임대인이 임차보증금..

경매 입찰시 주거용 부동산 즉 주택이나 아파트 등을 경매로 취득하고자 할 때 많은 사람들이 부담스러워하는 게 바로 명도다. 명도란 경매 부동산을 점유하고 있는 소유자나 세입자로부터 목적물을 인도받는 일이다. 다시말해 명도란 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다. 시세보다 낮게 낙찰받아도 기존 점유자를 내보내지 않는 한 매매나 임대와 같은 온전한 권리행사가 어렵다. 그래서, 명도까지 마무리되어야 비로소 모든 절차가 끝났다고 할 수 있다. ​ ​현재 살고 있는 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 부동산을 스스로 자발적으로 비워줄 가능성은 없다고 보아야 된다. 명도과정이 길어질수록 수익률이 떨어지기에 빠르고 신속한 해결이 중요하다. 경매 입찰 전 부동산 점..

토지나 건물을 낙찰받았는데 지분으로 1/2만 소유권을 취득하였을 경우 상대방 공유자와의 관계나 공유물 분할은 어떻게 처리하는 것이 좋을까? 판례에 의하면 물건을 공유자가 각각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 배타적 사용의 배제, 즉 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다고 보고있습니다. ​ 1/2 지분 낙찰자는 다른 공유자를 대상으로 점유부분에 대하여 강제집행을 하려면 상대방은 제 3자 이의의 소송이나 공탁금을 걸고 강제집행정지 신청으로 방어를 할 것입니다. 근본적인 해결책 부당이득금청구소송이나 공유물분할청구소송으로 진행해야 근본적인 해결이 ..

공유지분 물건 즉 토지나 주거용 아파트, 빌라 등을 낙찰받은 경우 제일 먼저 공유자들에게 연락을 하세요. 공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다. 통상 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고, ​연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있습니다. 이후 잔금을 납부하고 공유자에게 다시 매도하면 됩니다. 여기서 해결될 확률은 30~40%정도 됩니다. 낙찰받은 해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록을 열람하고 복사 신청하여 다른 공유자의 주소를 파악합니다(등기부 등본을 통해서도 파악 가능) 내용증명 ​내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지, 상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면 다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의 내용 구성으로 해서 ..

경매에서는 감정평가액(감정가)을 기준으로 최저 매각 가격으로 결정합니다. 경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10∼20% 낮은 가격으로 정해지는 것이 일반적입니다. 법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20%가량 감액이 됩니다. 권리분석 아파트가 경매로 넘어왔다는 것은 채권자들의 채권을 회수하는 절차에 돌입했다는 의미로, 여러 권리관계가 얽혀 있습니다. 아파트에 확정일자를 받은 선순위 임차인, 세입자가 거주하는 경우가 있습니다. 선순위 임차인은 다른 어떤 채권자보다도 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 가집니다. 낙찰자는 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려주어야 하는데, 아파트 가격에 비해 보증금이 너무 비싸면 경매로 얻는 시세차익보다 더 많은 돈을 지출하게 됩니다. 권리관계를 보..