청로엔 소액 투자

지난 22일 서울남부지법 경매5계. 구로구 개봉동 D아파트 전용면적 116㎡가 경매에 나와 5억2388만원에 낙찰됐다. 감정가가 8억47000만원인 이 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 62%였다. 눈길을 끄는 건 이 아파트 응찰자가 10명이나 됐다는 사실이다. 보통 경매 응찰자수가 많으면 낙찰가율이 올라가지만 이 아파트는 달랐다. 매매시장의 급매물 흐름을 알고 있다는 듯 경매 참여자들은 무리하게 입찰가를 쓰지 않아 60%대의 낮은 수준으로 낙찰됐다. 2월 경기도 아파트 경매 건당 평균 응찰자수는 13.71명으로 2020년 3월(14.17명) 이후 2년11개월 내 최고치를 기록했다. 인천 아파트에도 건당 평균 10.4명이 몰려 2020년 6월(10.75명) 이후 2년8개월 내 가장 많았다. 일..

낙찰받고 잔금을 치루면 부동산의 소유자가 됩니다. 내가 낙찰받은 부동산에 세입자가 있다면 어떻게 하여야 할까요? ​낙찰받은 내가 새로운 소유자가 되었음을 알리고 이사할 것을 요구합니다. 세입자가 이에 불응한다면 난감한 상황이 발생합니다. ​상기와 같은 상황을 해결하기 위하여 인도명령 제도를 만들어 놓았고, 낙찰 뒤 잔금을 납부하고 나서 6개월 내에 신청하면 됩니다. 경매로 부동산을 낙찰받은 경우 부동산 인도명령신청을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다. ​만약 6개월이 경과하면 인도명령 신청이 아닌 명도소송을 통해야 하므로 많은 시간과 비용이 소요되는 되므로 주의해야 합니다. 인도명령 신청은 현재 점유하고 있는 자에게 그 권리가 없다는 증빙서류를 첨부하여 수입인지를 부착하고 송달료 등을 결제하여 인도명령..

대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인에게 대항력이 있으면 대항력에 의해 거주할 수 있고, ​대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 부분이 2분의 1이하 이면 그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다. ​ 임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는 지분이 과반수에 해당하느냐에 따라 임차인에 대한 명도가 달라 집니다. ​ 대항력을 구비한 임차인의 경우 낙찰자가 명도를 위해 보증금을 전액 물어주었다면 공유자를 상대로 구상권을 행사할 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게 부담하는 임차보증금반환의무는 성질상 불가분이므로 공동 임대인중 1인의 공유지분에 대한 ​경매절차에서 주택전체 임차인의 보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당합니다. ​매수인의..

경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. ​ 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것입니다. (가)압류가 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (근)저당권, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리로 모두 소멸합니다. 그래서, 경매 부동산에 설정된 가압류는 매수인에게 인수되지 않습니다. ​ 참고로, 말소기준권리로는 ​ (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. ​ 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 ..

권리분석은 경매를 통해 권리를 취득하는 경우 예를 들어, 부동산 소유권 외에 다른 권리(예를 들어, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다. 즉, 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사할 때 제약을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어나게 됩니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가..