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부동산 권리분석은 경매로 부동산을 낙찰 받을 때 부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지를 확인하는 작업입니다. 권리분석에서 확인해야 할 가장 중요한 3가지는 대항력, 임차인, 배당금 요구의 유무입니다. 대항력 유무 말소기준권리 설정(최선순위 설정) 날짜보다 이전에 전입신고를 하였다면 대항력이 있고, 이후에 전입신고를 하였다면 대항력이 없습니다. 경매로 매각되는 물건의 임차인의 대항력을 의미합니다. 임차인 유무​ 임차인이 대항요건(전입일자+점유)과 확정일자를 갖추었다면 우선변제권이 있고, 하나라도 갖추지 못했다면 우선변제권을 갖지 못합니다. 대항요건+확정일자 = 우선변제권 배당요구 유무 임차인이 있을 경우 대항력의 유무나 배당요구 신청유무에 따른 경우는 다음과 같습니다. 임차인의 전입과 확정일자가 말소..

건물은 제외되고 토지만 나온 물건의 경우 차지권이 있는지 살펴보아야 합니다. 차지권이 있다면 건물임차인의 대항력은 어떠한지 부분도 눈여겨 보면서 권리분석을 해야 합니다. 차지권에 해당되는 건물주의 임차보증금을 인수할 수도 있음에 유의하여야 합니다. 차지권(借地權)은 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 토지 임차권을 의미 합니다. 민법 제622조 건물등기있는 차지권의 대항력 ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ② 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다. 건물소유자가 토지소유자에 대하여 대항력을 가진다는 것은 토지 낙찰자의 철거에 응할 필요가 없다는 것이며..

공유부동산의 부동산 임대차계약은 부동산의 관리행위에 해당하기 때문에 과반수의 지분권자와 계약을 체결해야 합니다. ​부부가 1/2씩 균일한 지분을 가지는 경우 어느 한명만으로는 과반수를 넘지 않기에 부부가 공동으로 계약하거나 동의를 받는 방식으로 계약을 체결해야 합니다. ​ ​물건을 공유자 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 배타적으로 독점사용할 수 없고, ​ 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있습니다. 임대인이 아닌 나머지 지분권자가 동의 하게 되면 임차인은 동의한 지분권자에 대하여 대항력과 우선변제를 주장할 수 있습니다. ​ ​임대인이 임차보증금..

공유지분 물건 즉 토지나 주거용 아파트, 빌라 등을 낙찰받은 경우 제일 먼저 공유자들에게 연락을 하세요. 공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다. 통상 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고, ​연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있습니다. 이후 잔금을 납부하고 공유자에게 다시 매도하면 됩니다. 여기서 해결될 확률은 30~40%정도 됩니다. 낙찰받은 해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록을 열람하고 복사 신청하여 다른 공유자의 주소를 파악합니다(등기부 등본을 통해서도 파악 가능) 내용증명 ​내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지, 상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면 다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의 내용 구성으로 해서 ..

대출을 실행하고 무상거주확인서를 받은 근저당권자인 금융기관이 직접 낙찰 받은 경우 경매절차에서 임차인으로 권리 신고하여 임대차 사실이 있음을 주장하더라도 임차인으로 권리 주장은 신의칙에 위반 된다고 볼 수 있어서 금융기관이 명도를 구함에서 거부할 수 없다(대법원 87다카1708 판결). 제3자가 낙찰 받았고 금융기관은 배당요구만 한 경우라도 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 동시에 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 97다12211 판결). 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정..