청로엔 소액 투자

경매가 일반화되고 대중화되면서 많은 이들이 쉽게 입찰에 참여하고 있습니다. 주변 시세 대비 저렴하게 낙찰을 받을 수 있다면 적극적으로 일반매매보다 경매로 부동산을 구입하느 것도 좋은 방법입니다. 그러나, 입찰시 잘못된 권리분석으로 낭패를 보는 경우 자칫 보증금 전액을 몰수 당할수도 있으니 주의가 필요 합니다. 거주형 물건의 경우(빌라, 아파트 등) 대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 했을때 보증금에서 배당받지 못한 금액이 있으면 이는 낙찰자인 매수인이 부담해야 합니다. 주택임대차보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에게 지불해야 하며 이는 법에 의한 일정한 요건을 갖추어야 합니다. 선순위 임차인이 채무자인 소유자의 동생인 경우나 경매신청 채권은행으로부..

임차인이 대항력을 갖추기 위해선 선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 입주하고 주민등록상 전입신고를 마치면(대항요건) 효력이 발생한다. 임차인이 대항력을 갖추게 되면 그 다음날부터 임차한 주택이 타인에게 이전되거나 경매로 매각되더라도 새로운 양수인이나 매수인에게 임차권을 주장하여 임대차기간이 끝날 때까지 살 수 있다. 임대차 기간이 만료되어도 임차인은 임대보증금 전액을 돌려 받을 때까지 임차한 주택을 비워 주지 않아도 된다. 이러한 경우 대항력을 취득했다고 한다. 그러나, 임차인이 대항력을 갖추어도 확정일자를 받지 않았거나, 소액임차인이 아닌 경우는 배당에서 보증금을 우선변제를 받을 수 없다. 우선변제는 받지 못하더라도 낙찰자가 인수하게 되에 계약 기간이 만료된 이후에 임대보증금은 전부 반환 받을 수 있다..

주거형 지분을 취득한 경우 대금 납부와 동시에 등기 없이도 소유권을 취득하게 됩니다. ​공유자가 점유하고 있는 주거용 물건의 경우 공유자를 상대로 낙찰 받은 지분에 대한 권리행사의 일환으로 부당이득반환청구를 할 수 있고, (임료청구의 소멸시효는 10년) ​이후 판결문으로 공유지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청하여 공유자우선매수권을 행사하여 나머지 지분을 취득할수 있습니다. 다수지분권자는 보존과 관리 행위 여부를 떠나 관리행위로서 소수지분권자에 대하여 공유물의 인도를 구할 수 있습니다. ​​​소수지분권자는 다른 소수지분권자에 대해 공유물인도청구를 하거나 1/2 지분권자가 다른 1/2 지분권자에 대하여 공유물인도청구를 하는 것은 보존행위로서 가능합니다(대법원 88다카19002, 19003). ​ 채무자 겸..

건물을 임대하여 사용하는 임차인이 전세권과 임차권과 같이 두 개의 권리를 모두 가지고 있는 경우, 이 중 하나의 권리에 대한 소멸통고는 실질적으로 두 개의 권리 모두에 대한 소멸통고 일까요? ​ 대법원은 이를 형식적인 통고로 보아 임차권에 기한 배당요구를 했더라도 이를 전세권자의 지위에서 배당요구를 한 것이 아니라고 보아 전세권은 그대로 인수된다고 판단하였습니다. ​ 관련 판례 : 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 ​ ​ 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. ​ 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 ..

임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 갖는 동안 해당 주택이 경매에 넘겨지고, 소유자가 변동되어도 낙찰자를 대상으로 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다. ​ 이때 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. ​ 임차인이 대항력과 더불어 임대차계약서상 확정일자까지 받았다면 임차인은 확정일자보다 후순위인 권리자들보다 임대차 보증금을 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. ​ ​ 그러나, ​ 배당요구를 한 임차인이 다른 배당채권자 즉, 근저당권자인 금융기관에게 무상거주확인서를 써줌으로써 배당을 받지 못하게 된다면 이럴경우 낙찰자가 이를 인수하여야 할까요? ​ 낙찰자를 상대로 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수는 없습니다. ​ ​ ​ 대법원(2017. 4. 7. 선고 2016다248431) 판결에 의하면 ​ ..