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임차인에 대한 권리분석시 주의사항

경매에서 응찰자는 입찰보증금을 최저 매각 가격의 10% 금액을 법원에 제출해야 한다. 최고가 매수 신고인이 잔금을 내지 못하면 입찰보증금은 반환받지 못하고, 재매각에 들어간다.    재매각 사유로는 1. 권리관계를 제대로 분석하지 못하는 경우로 응찰 때 예상하지 못한 추가 인수 금액이 입찰보증금보다 많으면 잔금 납부를 포기할 수밖에 없다.    2. 경락잔금 대출이나 자금 조달에 차질이 생긴 경우 3. 입찰표 작성 실수등을 꼽을 수 있다.  임차인에 대한 권리분석  임차인의 전입 신고일은 말소 기준 권리인 근저당권보다 빠르고, 배당받을 수 있는 요건인 확정일자을 확인해야 된다.  낙찰 가격이 임차 보증금보다 높으면 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있기 때문에 별도의 추가 비용이 들어가지 않는다.   ..

전·월셋집을 나갈 때 대부분의 세입자에게는 원상회복의 의무가 있다.  하지만 살다 보면 못을 박아 벽에 구멍이 생긴다거나, 핀을 설치했던 부분의 벽지가 훼손된다든가 하는 등 일상생활의 흔적이 생기기 마련이다.   계약할 때 이런 부분을 정확히 짚고 넘어가지 않았다면, 퇴거할 때 임대인과의 갈등을 겪을 수 있다.   한국토지주택공사에서 제공하는 2023년 퇴거 시 원상복구비를 청구할 수 있는 기준과 단가표를 참고해 보자.   임차인의 의지와는 무관하게 발생하는 곰팡이나 누수로 인한 들뜸, 변형, 휨, 마모, 부식, 자연적 깨짐 등은 대개 임대인의 부담이며, 임차인이 고의로 인해 발생한 오염이나 훼손, 낙서, 파손 등은 임차인 부담하게 된다.         노후나 누수로 변색된 도배지, 곰팡이가 핀 도배지,..

집주인이 보증금 관련 채무 관계를 제대로 확인하지 않고 집을 판 뒤 보증금을 배상하게 된 경우, 이 거래를 주선한 공인중개사에게 법적 책임을 물을 순 없다는 대법원 판결이 나왔다.   손씨는 2020년 5월 자기 소유의 울산 중구 아파트를 김씨 중개로 2억8000만원에 매매했다. 당시 아파트는 법인인 한국에너지공단이 임차인으로 2억원의 보증금을 내고 사용하고 있었는데,    손씨는 아파트 매매 계약을 체결하며 임대차 보증금 채무 2억원을 매수인에게 넘기고 나머지차액인 8000만원만 받기로 했다. 손씨가 이 과정에서 임차인의 동의를 받지 않은 것이 문제가 됐다.    주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 법적으로 보호받기 어렵기 때문에 현행법은 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘..

배당은 채권 순위에 따라 낙찰금을 배분하는 절차로,법원에서 직권으로 배당기일을 지정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자들에게 배당기일 통지서를 발송한다.  법원에서는 배당기일 3일 전까지 배당표 원안을 작성한 후 배당 실시 전까지 각 채권자가 열람할 수 있도록 법원 내에  비치한다.   임차인은 대항요건(전입신고, 점유)과 확정일자를 갖추었을 경우 우선변제권이 인정되어 배당 절차에 참여할 수 있다.  보증금 중 일부라도 배당받는 후순위 임차인이거나, 보증금 전액을 배당받는 선순위 임차인일 경우에는 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서를 첨부해 제출해야 한다.  명도확인서?  낙찰자에게 부동산을 인도했다는 사실을 증명하는 서류로, 임차인은 낙찰자에게 부동산을 먼저 인도한 경우에만 배당금을 받..

고금리와 장기 공실 등으로 수도권 상가가 초토화하고 있다. 임대인이 세입자를 구하지 못해  공실인 상가가 늘어나고 있다. 경매에서 감정가의 50% 안팎인 ‘반값 상가’도 외면받는 등 상가 시장 상황이 좋지 않다.   지지옥션에 따르면 지난 1분기 수도권 상가의 경매 건수는 작년 동기(817건)의 두 배 이상인 1732건이고, 코로나19 사태인 2020년 2분기(1039건)를 크게 웃도는 수치다.   상가 공급이 많은 수도권 택지지구에서는 무더기 경매가 잇따르고 있다. 경기 하남 감일지구 반도유스퀘어에서 9개 상가가 한꺼번에 경매로 나왔고, 시흥 배곧신도시 내 상가건물 서영베니스스퀘어도 7개 상가가 입찰을 앞두고 있다. 고양 향동, 김포 한강, 하남 미사, 과천지식정보타운 등도 비슷한 상황이다.  경매시장..