청로엔 소액 투자

경매가 진행중인 물건에 선순위 임차인 등 거주자를 확인하기 위해서는 해당 물건지가 속해있는 주민센터를 방문하여 전입세대 열람을 신청할 수 있습니다. ​ 법원 경매 물건 정보를 출력하거나 경매 정보지의 정보를 출력하여 해당 주민센터에 제시하면 발급하여 줍니다. ​ 발급 근거는 주민등록법 시행규칙에 그 근거를 두고 있습니다. ​ ​제14조(주민등록전입세대의 열람) 1. 법 제29조제2항제2호에 따라경매참가자가 경매에 참가하기 위하여 신청하는 경우 ​ 2. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제4조제1항제2호의 업무를 수행하는 신용정보업자 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제10조의 업무를 수행하는 감정평가업자가 임차인의 실태 등을 확인하기 위하여 신청하는 경우 ​ 최근에 세입자 거주 확인 등..

주거용 물건을 검색하다 보면 감정평가 금액 대비 입찰가가 턱없이 낮은 경우를 만나게 됩니다. ​이럴경우 예외없이 임차인이 있고, 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우 입니다. 대항력이 있는 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. ​그러나, 임차인이 진성이 아닌 가장(위장) 임차인인 경우를 잘 판별한다면 훌륭한 투자가 될 수도 있습니다. ​ 가장 임차인을 판별하는 방법에는 여러가지가 있으나 3가지 정도의 요령에 대해 알아봅니다. ​ 1. 계약서를 통한 파악 임대인, 임차인이 추후 허위로 작성한 문서이다 보니 임대차계약서에 중개업자의 날인이 없는 경우 임대차계약 시점을 과거로 소급해서 작성해야 하므로 계약서 양식은 최근 것일 가능성이 높습니다. 중개업자들이 쓰는 계약서는 매년 조금씩 그 양식이 바뀜에 유의..

임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권에 따라 경매절차에서 배당1순위 지위를 보유하고 있었다면, 낙찰자 입장에서는 매각대금으로 당연히 임차인에 대하여 1순위로 우선변제 되고, 낙찰자는 인수 사항이 없으리라 보고 입찰에 응하게 됩니다. 임차인의 대항력은 등기가 없어도 그 효력이 생깁니다. 임차인이 주택의 인도와 더불어 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 갖는 동안 해당 주택이 경매에 넘겨지고..

경매 초보자들이 흔히 지나치기 쉬운 것이 문건 송달내역입니다. 경매계로 접수된 이해관계자들의 모든 문건 접수내역과 ​법원에서 발송한 문건들의 제목과 수령자들을 날짜별로 요약 기록해 놓은 것이 바로 문건송달내역서 입니다. ​임금채권자의 일정금액은 송달내역을 통해 반드시 살펴보아야 합니다. 이는 주택 및 상가 임대차보호법상의 최우선변제금액과 동순위 입니다. ​사업을 하던 사람의 건물이 경매로 나와 임금을 받지 못한 근로자들이 가압류를 한 경우, 은행 저당권보다 후순위라고 생각해 그냥 흘려버리기 쉽지만 사실 이들은 최우선적으로 변제를 받습니다. 그렇게 되면 임차인이 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있어 경우에 따라 선순위임차인의 배당받지 못한 보증금을 인수해야 하고 후순위임차인의 명도저항이 있을 수도 있습니다..

경매 사건에서 말소기준 권리 기준으로 선, 후 순위를 통해 인수 여부를 판단하게 됩니다. 여기서 임차인의 대항력이 주요한 변수로 작용합니다. ​ 대항력이란 임차인이 임대차계약에 따른 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 권리로서, 대항력을 갖추기 위해선 임차인이 주택을 점유하고 전입신고(주민등록)을 마쳐야 합니다. 두 요건을 갖추면 그 다음날부터 효력이 발생 합니다. ​ 부부 사이에 행한 임대차 계약은 대항력이 생기지 않습니다. ​ 이는 부부는 서로 부양의무가 있기 때문으로 부부가 공동으로 가정생활을 하면서 임대차계약을 하고 여기에 보증금을 받기 위해 대항력을 주장한다는 것은 주택임대차보호법의 취지에도 맞지 않기 때문 입니다. ​ 그러나 이혼한 부부의 경우엔 대항력을 인정받을 수 있습니다. ​ 부부가 이혼..