청로엔 소액 투자

대항력을 갖추지 못한 상태에서 확정일자만 갖춘 것은 효력이 없습니다 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 대항요건 즉, 주민등록과 점유(전입)을 갗추고 확정일자를 받으면 됩니다. 신축으로 분양하는 빌라의 경우 전세계약을 해주는 대신 전입일자를 몇일 후나 몇주 후로 요청을 받는 경우가 있습니다. 임대인이 임차인을 안심시켜 주려고 확정일자는 먼저 받아 두고 전입신고는 추후에 하라는 제안을 한다면 주의가 필요합니다. 등기부상 금융권이나 채권자에 의해 근저당이 설정되고 이후 전입이 이루어 지게 되는 경우 확정일자는 근저당보다 빠른데 전입일자가 근저당보다 느린 경우 대항력은 없게 됩니다. 더불어 우선변제권도 없습니다. 경매가 진행되어 배당을 요구할 경우 순위배당으로 인해 1순위자가 먼저 배당받고 남는 금액이 있으면 ..

주거형 물건(아파트, 빌라, 다세대 등) 경매에서 선순위 임차인이 법원에 배당요구를 하지 않았거나, 확정일자가 늦어 전세금을 전부 배당 받지 못하면 낙찰자는 임차인의 전세금을 물어주어야 합니다. 그래서, 은행 근저당보다 먼저 전입된 사람이 있으면 무조건 입찰을 기피하는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 진정한 대항력을 인정 받기 위해서는 은행의 근저당 설정일 보다 먼저 전입신고를 하고 실제 거주를 해야 인정이 됩니다. 그러나, 전입신고만 하고 임차인이 해당 부동산에 거주하지 않는다면 주택임대차보호법상의 대항력은 인정되지 않게 됩니다. 주거용 부동산에 입찰할 경우라면 주민센터를 통한 전입세대 열람은 반드시 확인해야 보아야 합니다. 말소기준등기 보다 앞선 선순위 전입자가 있으면 입찰 자체를 포기하..

물건 검색을 하다보면 주거형 물건의 경우 의외로 선순위 임차인이 많이 신고된 물건을 만나게 됩니다. 과연, 진정 임차인인지 어떻게 하면 그 옥석을 가릴 수 있을까요? 경매개시결정 직전에 전입하여 최우선변제를 노리는 소액임차인이나 이사비를 목적으로 전입, 점유를 하는 경우가 많아 이럴 경우 명도에 신경을 써면 됩니다. 가장 골치 아픈것이 선순위 위장임차인의 경우입니다. 서류상으로 대항력이 있는 것처럼 보이게 하여 수회 유찰시킨 후 본인이 낙찰 받거나 낙찰자에게 대항력을 내세워 보증금을 요구하는 임차인이 제일 고려해야 할 문제입니다. 최우선변제금을 노리는 소액임차인의 경우 주로 다세대 물건에 자주 등장하는데, 경매개시결정등기 몇 달 전에 전입하고, 공인중개사 없이 계약서를 작성한 경우가 많습니다. 또한, 방..

경매물건을 검색하다보면 자주 접하는 권리가 유치권입니다. 통상 공사업자가 대부분인데 간혹 임차인이 유치권을 신고하는 경우도 있습니다. 임차인이 유치권을 신고하는 것은 임차인이 영업을 하면서 인테리어 공사 등에 대한 금액이 대부분으로 이런 비용에 대해서는 유치권이 인정되지 않거나, 극히 미미하게 될 가능성이 큽니다. 유치권이 인정되기 위해서는 해당 임대차목적물과 관련하여 생긴 채권이 있어야 하는데, 민법 제320조 제1항에서 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 하여 이를 규정하고 있습니다(채권의 견련성). 임차인이 임대차목적물에 들인 비용이라고 해서 임대인에게 이를 ..

주거용 부동산의 경우 말소기준권리 보다 먼저 전입 신고된 임차인이 있으면 투자자 입장에서는 상당한 주의가 필요합니다. 말소기준권리 보다 먼저 전입신고한 선순위 임차인의 경우 확정일자를 갖추고 법원에 배당요구를 하면 낙찰대금에서 전세보증금을 배당 받기 때문에 낙찰자 입장에서는 별 영향이 없습니다. 그러나, 선순위 임차인이 법원에 배당요구 자체를 하지 않았거나, 배당요구를 하더라도 배당순위에서 밀려 전세보증금을 전액 회수하지 못한 경우 입니다. 경매에서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 있으면 인수부담 금액만큼 가격이 떨어진 후 입찰에 참여해야 합니다. 경매물건 중에서 선순위 전입자가 위장임차인인 경우도 많아 이를 밝혀낸다면 고수익으로 연결이 될 수 있습니다. 위장임차인의 대부분은 확정일자를 받지 않는다는 ..