내가 매수한 집의 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 주택을 매수하였다면 어떻게 될까?

내가 매수한 집의 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 주택을 매수하였다면 어떻게 될까?

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631판결 내용을 중심으로 살펴봅니다.

 

 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인에게는 
1회에 한하여 계약갱신요구권이 인정되고, 

임대인은 실제 거주한다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 
계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.


임차인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 이전까지 갱신요구를 하여야 하며 
갱신에 의하여 2년의 임대기간이 추가로 보장되어 
총 4년의 임대차 기간이 보장됩니다.

대법원 판결을 살펴보면, 

 임차인은 임대차계약 갱신요구를 하였고, 
 이에 임대인(매도인)은 매수인들에게 이 사건 아파트를 매도하였으며, 
 매수인들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다고 
 갱신요구를 거절하는 통지를 한 경우 임차인은 어떻게 될까?



주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 
임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 
임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 

그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 
임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.

 

 

 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 
당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 

구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 
그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 
할 것인 점 등을 고려하면, 

위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 
양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 
사유를 주장할 수 있다고 할 것이다”라고 설명하면서 

매수인은 임차인이 계약갱신을 요구한 뒤 임차 주택을 매수하였더라도 
임대차 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내라면 
실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있다고 판시하였다.


향후 실거주 목적으로 주택을 매수할 경우 매매계약 체결 전 
임대차계약 기간 종료 시점을 확인하여 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 주택인지
확인 후 매매 하는 것이 좋겠습니다.