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공유지분 154

우선매수권 행사가 불가능한 경우

민사집행법 제121조 제2호는 매각허가에 대한 이의신청사유로 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’를 규정하고 있는데, 여기서 ‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아닙니다. 甲이 남편인 乙과 부동산을 공유하던 중 乙이 사망하자 乙의 재산을 상속한 후, 乙이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 할 경우..

소액투자 2023.03.20

공유물분할 소에서 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’의 의미?

공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말합니다. 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따라 합리적인 분할을 진행합니다. 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당 해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공..

소액투자 2023.03.08

공유지분 물건의 법정지상권 처리방향

법정지상권이 종료되었거나, 성립 되지 않는 부동산이 일반이 아닌 공유지분 물건인 경우 토지의 어느 부분에 건물이 올라서 있다는 근거자료를 제출하여 ​대상 토지와 철거해야 할 건물의 일부분을 특정한 이후에 철거를 구해야 합니다. ​ 공유 지분토지 소유자의 경우 건물 전체의 철거를 요구하는 소송은 무리가 있습니다. ​건물이 법정지상권이 없거나 소멸되었을 경우 건물철거소송과 더불어 건물을 경매로 매각할 수도 있습니다. ​이때, 건물이 미등기인 경우 ​미등기 건물은 강제집행을 위한 보존등기가 가능하고, 채무자를 대신해 대위등기를 하면 됩니다. 대위등기는 모든 미등기건물에 해당되는 것이 아니고 건축허가나 건축신고가 되어있는 건물에 한해서 진행이 가능합니다. ​​대위등기가 되면 건물철거권 보전을 위한 가처분 등기 ..

소액투자 2023.03.06

공유지분 물건에 거주하는 임차인이 있다면?

대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인에게 대항력이 있으면 대항력에 의해 거주할 수 있고, ​대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 부분이 2분의 1이하 이면 그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다. ​ 임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는 지분이 과반수에 해당하느냐에 따라 임차인에 대한 명도가 달라 집니다. ​ 대항력을 구비한 임차인의 경우 낙찰자가 명도를 위해 보증금을 전액 물어주었다면 공유자를 상대로 구상권을 행사할 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게 부담하는 임차보증금반환의무는 성질상 불가분이므로 공동 임대인중 1인의 공유지분에 대한 ​경매절차에서 주택전체 임차인의 보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당합니다. ​매수인의..

소액투자 2023.02.25

공유물과 공유지분 차이 구별하기

민법에(제263조) 보면 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.”고 규정하고 있고 ​264조에는 “공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.”고 규정하고 있습니다. 공유지분을 처분하는 경우에는 공유자의 동의가 필요 없지만, 공유물을 처분할 경우에는 공유자의 동의가 필요합니다. ​공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유토지의 특정부분을 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 가능합니다. ​공유자 상호간에 지분을 교환하는 것도 지분의 처분에 해당하므로 단독으로 가능합니다. 지분의 처분에는 소유권이전 뿐만아니라 담보물권의 설정도 포함됩니다. 따라서 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 양도 할 수 있고 지분위에 담보물권을 설정 ..

소액투자 2023.02.15
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