청로엔 소액 투자

경매 입찰시 주거용 부동산 즉 주택이나 아파트 등을 경매로 취득하고자 할 때 많은 사람들이 부담스러워하는 게 바로 명도다. 명도란 경매 부동산을 점유하고 있는 소유자나 세입자로부터 목적물을 인도받는 일이다. 다시말해 명도란 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다. 시세보다 낮게 낙찰받아도 기존 점유자를 내보내지 않는 한 매매나 임대와 같은 온전한 권리행사가 어렵다. 그래서, 명도까지 마무리되어야 비로소 모든 절차가 끝났다고 할 수 있다. ​ ​현재 살고 있는 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 부동산을 스스로 자발적으로 비워줄 가능성은 없다고 보아야 된다. 명도과정이 길어질수록 수익률이 떨어지기에 빠르고 신속한 해결이 중요하다. 경매 입찰 전 부동산 점..

공유지분 물건 즉 토지나 주거용 아파트, 빌라 등을 낙찰받은 경우 제일 먼저 공유자들에게 연락을 하세요. 공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다. 통상 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고, ​연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있습니다. 이후 잔금을 납부하고 공유자에게 다시 매도하면 됩니다. 여기서 해결될 확률은 30~40%정도 됩니다. 낙찰받은 해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록을 열람하고 복사 신청하여 다른 공유자의 주소를 파악합니다(등기부 등본을 통해서도 파악 가능) 내용증명 ​내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지, 상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면 다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의 내용 구성으로 해서 ..

명도란 토지나 건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도라고 하는데 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 명도라 한다. 그래서, 명도는 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다. 낙찰을 받고도 실질적으로 점유하지 못하여 손해를 보는 경우를 자주 발생한다. 빠른 명도 전략(방법)에 대해 알아보자. 부동산경매에 있어서 권리분석과 동시에 명도계획을 세워야 한다. 이사비용까지 생각하여 입찰가격을 써내면 적정한 협상금액을 점유자에게 줄 수 있고, 서로 얼굴을 붉히는일 없이 명도협상이 가능하게 된다. 점유자를 빨리 내보내야 직접적인 재산권을 행사 ..

온전한 물건이 아닌 공유지분 물건은 일반적으로 특수물건의 하나로 쉽게 접근하기에는 다소 부담이 가는 종목임에는 분명합니다. ​ 그러나, 공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한 이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로 취득 할 수 있습니다. ​ 낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는 일반적으로 단순한 것이 좋습니다. ​그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은 서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다. ​그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을 낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다. ​낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 형식적경매에..

물건을 검색하다보면 주거형 물건의 경우 의외로 선순위 임차인이 많이 신고된 물건을 만나게 된다. ​과연, 진정 임차인인지 어떻게 파악할수 있을까? 경매개시결정 직전에 전입하여 최우선변제를 노리는 소액임차인이나 이사비를 목적으로 전입, 점유를 하는 경우가 많아 이럴 경우 명도에 많은 애로사항이 생긴다. ​ 가장 골치 아픈것이 선순위 위장임차인의 경우로, ​서류상으로는 대항력이 있는 것처럼 보이게 하여 수회 유찰시킨 후 본인이 낙찰 받거나 낙찰자에게 대항력을 내세워 보증금을 요구하는 임차인이 제일 고려해야 할 문제이다. ​ 선순위 위장임차인에 대한 징후는 다양하게 발견할 수 있다. 전입이 근저당보다 빠르고 확정일자가 없는 경우 더불어 배당요구를 안하는 경우가 비일비재 하다. ​근저당 설정 시점에 보증금을 고..