청로엔 소액 투자

경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까? 값싸게 부동산을 낙찰받는 것이 최선일까 아니면, 깔끔한 권리와 물건분석으로 안전하게 낙찰받는 것일까? 경매 물건을 낙찰 받은 후 명도에 어려움이 의외로 많이 생길 수 있다. 임차인이 명도를 거부하고 많은 이사 비용을 청구한다면 어떻게 대처 해야 할지 초보자에게는 힘든 고역이 아닐 수 없다. 낙찰 후 잔금 납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것으로 모든 경매 절차가 종결되지는 않는다. 기존 점유자가 부담해야 할 관리비나 공과금을 대신 처리하는 것 도 발생할 수 있다. 그리고 명도 절차가 있다. 명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고 점유자를 빨리 내보내는 것이 관..

경매로 30평 가량의 토지가 나왔다. 용도지역은 2종 일반주거지역이고, 폭 3m 도로에 접해 있다. 그런데 지상에는 입찰에서 제외된 낡은 주택이 존재해 유찰을 거듭 중인 경매 사건을 가정해 보자. 토지로 진행되는 경매에 ‘입찰 외 건물’이 있으면 가장 먼저 법정지상권의 성립 여부를 분석, 판단해야 한다. 법정지상권이란 토지와 건물 중 어느 하나의 소유자가 변경되었을 경우, 토지 소유자의 의사에 상관없이 건물을 계속 사용할 수 있도록 한 권리다. 법정지상권의 성립 요건은 크게 2가지이다. 1. 토지에 근저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 건물 소유자가 토지 소유자와 동일인이어야 한다. 이러한 요건을 갖춘 상태에서 토지만 경매로 매각된 때에는 건물 소유자는 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있다. 여기서 건..

입찰에 참가할 경우 특히 주의할 것이 ‘제시외물건’이다. 제시외물건 경매로 나온 물건 정보에는 소재지와 용도, 감정평가액과 최저경매가(매각가) 등의 항목 이외에도 제시외 건물이라는 항목이 있다. 매각물건명세서의 경우는 비고란에 기재되어 있다. 제시외 건물은 경매절차의 진행에 따라 유동적인 개념이다. 경매신청 채권자가 경매신청목록에는 포함시키지 않았으나 경매법원의 의뢰를 받은 감정평가자가 현장에서 발견한 건물을 말한다. 건물에 소속된 미등기 창고나 화장실 등이 그것이다. 그외에도 수목이나 고가의 정원석도 해당되기도 한다. 이들 모두를 아울러 제시외 물건, 혹은 제시외 건물이라 칭한다. 경매신청채권자의 경매신청 목적물에는 해당 물건이 없는데도 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 실제로 감정을 한 결과 현장에서..

아파트나, 다가구 주택, 오피스텔, 지식산업센터 등의 물건이 경매에 나왔다. 법원 현황조사서상 점유자는 없고, 낙찰자가 인수할 권리나 추가 비용은 없는 상황이다. 그런데 매각 물건 명세서에 ‘토지별도등기 있' 토지 을구 지상권(지상권자 00구청)은 말소되지 않고 매수인이 인수함’이라는 특별 매각 조건이 달려 있다면, 이처럼 토지별도등기가 있고, 권리를 인수하는 조건이 있을 경우 권리 분석 방법에 대하여 알아보자. 빌라나 연립주택, 아파트와 같이 물리적으로 1동의 건물인데 그 건물 중 독립적으로 사용이 가능한 각 부분에 별도의 소유권이 인정되는 건물을 집합건물이라고 한다. 집합건물의 각 구분소유자는 그 건물이 소재하는 대지에 대하여 일정한 비율로 대지사용권을 갖는데 이를 대지권이라 하고, 그 취지를 토지 ..

경매나 공매에서 실수하지 않으려면 반드시 권리분석이 필요하다. 공매와 경매의 권리분석 방법은 대동소이하다. 공매의 경우 대부분 물건이 조세체권에 의한 반환 절차로 권리분석 외에 배분 절차 등에서 보이지 않는 문제가 발생할 수 있으니 유의하자. 말소기준권리 말소기준권리는 권리분석에서 기준이 되는 권리로 등기부 상 다른 권리들이 말소기준권리보다 뒤에 있으면 공매로 낙찰 되는 순간 말소기준권리를 포함해 후순위 권리는 모두 소멸한다. 말소기준권리가 될 수 있는 것들 1.근저당 2.압류 3.가압류 4.경매기입등기(강제경매개시결정, 임의경매개시결정) 5.담보가등기(소유권이전청구권가등기) 등기부에서 '갑구'와 '을구' 부분의 모든 권리를 나열해, 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위 권리가 말소기준권리가 된..