청로엔 소액 투자

A 와 B 의 공동소유의 부동산이 경매가 진행되는 경우 ​​B의 1/2 지분만 매각대상이고 A의 지분은 매각대상에서 제외된 경우 통상 이러한 형태의 경매가 지분경매라 합니다. ​공유지분에 입찰 하는 경우 B의 지분에 대하여 사전조사와 권리분석을 진행하는데 여기서, A의 지분은 경매 매각대상에서 제외되었지만 A의 지분에 대해 입찰 전에 사전조사와 권리분석을 동시에 진행해야 합니다. ​ ​공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 제263조). ​​​​공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정(민법 제265조)합니다. 공유지분에 대한 접근은 경매를 처음 시작하거나 경험이 적은 분들은 입찰을 꺼리게 됩니다. 그것은 물건에 대한 권리분석과 처..

건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가 ​저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우는 법정지상권이 성립합니다. ​ ​토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었으므로 토지전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권 취득합니다. 법정지상권이 종료되었거나, 성립 되지 않는 부동산이 일반이 아닌 공유지분 물건인 경우 토지의 어느 부분에 건물이 올라서 있다는 근거자료를 제출하여 ​​대상 토지와 철거해야 할 건물의 일부분을 특정한 이후에 철거를 구해야 합니다. 공유 지분토지 소유자의 경우 건물 전체의 철거를 요구하는 소송은 무리가 있습니다. ​ ​건물이 법정지상권이 없거나 소멸되었을 경우 건물철거소송과 더불어 건물..

입찰에 나서기 전 실수를 최소화하기 위해서 다음 사항에 대해 주의하자. 권리분석은 철저하게 하자. 경매의 기본은 권리분석입니다. 한때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있습니다. 지금은 많이 줄었지만 여전히 기초적인 권리 분석을 소홀히 해 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. 말소기준등기와 대항력만 제대로 알아도 경매사고를 비껴갈 수 있습니다. 매각물건명세서 및 감정가 확인하기 경매로 인한 낙찰 시 등기부 상의 각종 권리는 말소되는 것이 원칙입니다. 그러나 드물게 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수를 해야 하는 권리가 있습니다. 이들 권리는 매각물건명세서 ‘비고’란에서 확인할 수 있습니다. 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권, 대지권 미등기, 선순위 가처분(가등기), 농지취득자격증명 제출..

법정지상권의 종류는 크게 2가지가 있습니다. 민법 제366조에서 정한 법정지상권과 관습으로 정한 관습상의 법정지상권이 있습니다. ​ ​두 경우 모두 같은 사람 소유의 토지와 건물이 매매 등으로 각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것입니다. 다른 점은 저당권의 설정 여부입니다. ​ 등기부등본을 통해 저당권이 설정되어 있으면 법정지상권을 따지고, 없으면 관습상의 법정지상권을 따져 보면 됩니다. 토지만 공유지분인 경우 토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대..

공유지분 경매는 비교적 적은 투자 자금으로 비교적 안전하게 차익을 실현할 수 있는 재테크 방법으로 틈새 시장의 경매물건이라 하겠습니다. 공유지분이 생기는 사유를 보면 상속부동산, 여러 종원에게 명의 신탁된 종중소유인 부동산, 부부 공유등기, 공동투자를 한 경우에 주로 발생합니다. 공유지분을 경매나 공매로 매수하기 전에 출구전략을 생각하면서 접근해야 하고, 현물분할이 가능한 부동산은 분할등기만으로도 가치가 올라갈 수 있고, 종중부동산이나 상속부동산은 다른 공유자들이 가급적 부동산을 지키려고 하기 때문에 되팔기가 용이한 점도 있습니다. 공유지분 물건 즉 토지나 주거용 아파트, 빌라 등을 낙찰받은 경우 제일 먼저 공유자들에게 연락을 하세요. ​ 공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다. 통..