청로엔 소액 투자

주거용 부동산을 낙찰 받았는데, 그중에서도 지분 물건일 경우 그 처리에 어려움을 겪는 사례가 많다. 아파트의 경우 통상 소유자가 배우자와 2분의 1씩 공유하고 있던 중 누군가에 의해 반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔하다. ​남편의 사업이 망해 빚을 갑지 못해 경매 시장에 나오는 것이 지분 아파트의 대다수 경우에 해당된다. ​ 낙찰 후 지분권자가 인도명령을 받아 집행을 하려고 해도 1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면 ​인도명령 자체가 집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있다. 이에 대하여 대법원은 공유물인도청구를 허용하고는 있으나, 현실에서는 그 집행에 어려움이 많은 것 또한 사실이다. 공유물에 관하여 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기 청..

대항력이 있는 선순위 임차인이 가짜인지 진짜인지 구분할수 있는 방법을 터득하는 것은 경매에서 가장 중요한 능력입니다. 주택 임대차 보호법에서 대항력이란? 임차주택이나 매매/경매 등 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리 경며물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있다. 배당 요구를 신청하지 않았을 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다. 배당 요구를 신청했다고 하더라도 경매 절차에서 보증금 전액을 배당 받지 못한다면, 남은 금액을 낙찰차가 추가로 인수해야 한다. 대항력 요건 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위 권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고 주택의 인도를 받고, 해당 부동..

갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후 직접 살지는 않고 임대주택으로 공급하다가 집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법이다. 갭투자는 보통 매매와 전세의 가격차가 적을 때 일어난다. 예를 들어 매매가가 10억원이고 전세가가 8억원인 주택이 있다고 가정해보자. 세입자의 전세금 8억원을 끼고 전세계약을 맺는 조건으로 주택을 산다면 2억원의 현금만 보유하고 있어도 집을 살 수 있다. 이후 주택 매매 가격이 오르면 주택을 매도해 차익을 올릴 수 있다. 갭투자는 매매가격을 온전히 현금으로 보유하고 있지 않아도 부동산에 투자할 수 있는 방법으로 부동산 호황기에 크게 유행했다. 그러나 부동산 시장이 불안정할 때는 매매가격은 오르지 않고 전세 가격만 더욱 올라 깡통전세로 전락해 ..

경매가 시작되면 집행법원은 모든 공유자에게 아래와 같은 통지서를 송달 합니다. 귀하는 민사집행법 제140조에 의해 위 사건의 매각 기일까지 위 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있음을 알려드립니다. 공유자가 우선매수권을 행사하려면 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 최고가를 말하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 현재 우선청구권은 1회만 허용하고, 보증금을 납부하지 않으면 동일 경매사건에서 다시 우선매수청구를 할 수 없습니다. 공유자 우선매수청구권을 매각 기일에 행사 한다면, 입찰가격에 낙찰을 받는것이므로 매각 기..

토지 투자시 지방자치단체의 도시계획 변경 토지나 고밀도 개발이 가능하게 바뀌는 용도지역 내의 토지나 건물 등의 부동산을 대상으로 하는 투자 방식입니다. 관심지역 일대의 도시계획 변경지역 주택이나 땅에 투자한다면 괜찮은 투자수익을 기대할 수 있습니다. 지자체의 도시계획 변경에 따라 지역의 성장 여지가 달라지고 토지의 활용가치가 달라지게 됩니다. 기존의 대규모 공장터를 없애고 아파트부지로 개발하려면 공장부지나 자연녹지에서 주거지역으로 변경해야 하는데, 이러한 과정에서 지자체는 ‘도시계획 결정 및 변경 결정공람 공고’를 신문이나 관보 등에 거재하여 이해관계인으로부터 의견을 청취합니다. 이때 지자체는 공람기간, 공람장소(지자체 도시계획과), 도시계획 용도지역 변경결정안과 위치, 면적까지 일반인도 알기 쉽게 상세..