청로엔 소액 투자

법원 경매 시장에는 입찰을 기다리는 아파트가 쏟아지고 있습니다. 올해 들어 5개월 만에 1만건을 넘어서며 작년 같은 기간(6339건)보다 60% 가까이 폭증했습니다. 상대적으로 집값 반등 조짐을 보이는 서울·수도권보다 침체가 심각한 지방에 경매 매물이 넘쳐나고 있습니다. 서울·수도권 경매 아파트는 전체 1만124건 중 743건에 불과하고, 나머지 93%(9381건)는 지방 물량입니다. 지난해 하반기 이후 경매 개시 결정을 받은 물건이 계속 풀리면서 올 연말까지 아파트 1만~2만건 정도가 추가로 입찰에 나올 것으로 보입니다. 이러한 현상은 금리 인상과 경기 침체가 지속되는 가운데 올 하반기 역전세난마저 심해지면 경매로 넘어오는 물건이 더 빠르게, 많이 늘어날 것으로 보입니다. 내년에도 경매 물건 증가세는 ..

공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로 소유하는 물건의 지분에서 일부만 경매에 나왔을 때 낙찰받아 되파는 방식으로 수익을 거두는 방식입니다. ​ 지분물건 투자로 수익을 올리고자 할때 다음과 같은 사항만 주의한다면 경매시장에서 효자 종목으로 꾸준하게 투자를 이어 갈 수 있을 것입니다. 첫째, 내 소유의 지분으로 인해 다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼게 되면 상대적으로 내 지분을 사들이려 할 것입니다. ​ 둘째, 지분 물건 입찰시 공유자 규모와 다른 공유자의 경제력 등을 등본을 통해 유추 확인해 보아야 합니다. 공유자의 거주지가 수도권인지 지방인지 등을 통해 경제력을 가늠해 볼 수 있습니다. ​ 셋째, 낙찰받으려는 지분 외에 다른 지분의 소유관계가 단순하면 좋습니다. 다른 지분을 여러 사람..

지분경매의 매력은 경쟁이 치열하지 않고 보다 저렴한 가격으로 물건을 취득할 수 있기 때문 일 것입니다. ​반대로 장점이 있는 반면에 단점도 있기 마련입니다. ​지분경매 건수가 급증하고 있는 것은 역설적인 의미로 물건에 대한 재산권 행사가 어렵기 때문일 것입니다. 지분이 있는 토지는 전원주택 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요하여 개발이 쉽지 않습니다. 그래서 땅 지분을 처분하려고 중개업소에 부탁해도 잘 팔리지 않습니다. ​주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이 떨어진다는 이유로 투자자들이 외면하기 때문입니다. 그리하여 주로 지분경매가 시장에 많이 나오는데 지분 경매의 처리 기술을 가진 분들에게는 또 다른 수익 즉, 블루오션이 되기도 합니다. 공유 지분 물건은 여러가지 속성을 내포하고 있습..

선순위로 보이는 임차인이 적절한 요건을 갖추지 않았거나 가짜 임차인이라는 것을 밝히게 되면 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있는 기회가 됩니다. 경매되는 주택에는 정식적인 임대차 계약을 하지 않고 낙찰자에게 돈을 요구할 목적으로 임차인 행세를 하는 사람들이 많습니다. 다음에 제시하는 것을 통해 위장임차인을 가려 낼 수 있습니다. 1. 집주인과 세입자가 가족관계일 경우 위장일 가능성이 높습니다. 친족 간이라도 임대차계약을 정식으로 했다면 인정을 해야 하나 그렇지 않은 위장임차인 가운데에는 친족관계가 많습니다. 2. 보증금 액수와 근저당 금액이 시세에 견주어 과다한 경우 입니다. 담보대출 시점에서 임차인이 있다면 대출 한도가 낮은데 대출금액이 크면 의심해 보아야 합니다. 임차인이 진술한 보증금액과 대출액의 합이..

상가건물이 사업자 등록 신청일보다 후순위인 근저당권에 의해 경매로 넘어간 경우 상가건물 임대차보호법으로 보증금을(보증 3억, 월세 550만원 가정) 지키기 위해서는 환산보증금[보증금+(월세×100)]을 기준으로 일정 금액 이하여야 합니다. 시행령 2조에 따르면 △서울 9억 원 △수도권 과밀억제권역 및 부산 6억9000만 원 △광역시 등 5억4000만 원 △그 밖 3억7000만 원 이하 입니다. 상가가 서울에 위치한 경우 보증금 3억 원과 월세(550만 원×100)를 감안하면 환산보증금은 8억5000만 원으로 우선 법이 보호하는 대상에 속합니다. 상가에 임차한 임차인이 임대차 계약 기간은 끝나지 않았지만 폐업한 상태라고 가정해 봅니다. 대법원 판례에서는 상가건물을 빌리고 사업자 등록을 마친 사업자가 해당 ..