청로엔 소액 투자

경매에 입찰하기 위해서는 많은 부문의 분석이 필요하지만 그 중 가장 기본적인 분석이 권리분석이며 그 중 가장 필수적으로 알아야 할 것이 말소기준권리이다. ​ ​말소기준권리란 경매목적 부동산의 등기된 권리와 등기되지 않은 권리에 대한 매수인의 부담의 인수 또는 소멸 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 법원이 공시한 서류중 매각물건명세서를 보면 최선순위 권리라는 것이 있다. 이것은 경매사건에서 매각 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞서있는 등기부상 권리를 의미한다. 통상 일상생활에서 말소기준등기라고 하는 것은 바로 최선순위권리를 의미한다. ​ 말소기준등기는 낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 등기이다. ​ ​ 말소기준의 권리는 다음과 같으며 접수일자가 가장 ..

변제는 채무를 이행하는 것을 말하며, 대위변제란 돈을 빌린 사람이 제때 갚을 능력이 없어 다른 사람이 이를 대신하여 변제 해주는 것으로 채권을 갚아준 사람인 제3자에게 이동하게 되는 것을 말한다. 대위변제 뜻 대위변제란 채무자가 아닌 다른 사람이 채무자 대신 채무를 갚는 것을 말한다. 대위변제를 함으로써 대위변제를 한 자에게 구상권이 생기고 채권자가 가지고 있던 채권도 넘어오게 된다. ​가족이 대신 갚는 경우도 있고, 후순위 임차인이 선순위 근저당권을 대위변제하고 대항력을 취득하는 경우, 보증 기관이 금융기관의 대출에 보증을 섰다가 채무자가 못 갚을 때 금융기관에게 대신 변제를 하는 경우 등이 있다. 경매 나온 부동산에서 선순위 근저당권 금액이 소액이고 임차인의 전입 일자 순위가 바로 그다음인 경우 법정..

법정지상권은 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.(민법 366조) ​ 성립요건은 다음과 같습니다. 토지 근저당 설정시 건물이 존재해야 된다. 근저당 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유일것 경매로 토지와 건물소유자가 다르게 될 것 관습법상 법정지상권은 처분당시에만 토지와 건물의 소유자 동일성을 유지하면 됩니다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 소유자가 달라져야 하며, ‘처분 당시’ 토지와 건물이 동일인 소유라면 성립 됩니다. 여기서, ‘처분’이란 강제경매나 매매, 증여나 공유물분할, 귀속재산의 불하, 국세체납처분에 의한 공..

대출을 실행하고 무상거주확인서를 받은 근저당권자인 금융기관이 직접 낙찰 받은 경우 경매절차에서 임차인으로 권리 신고하여 임대차 사실이 있음을 주장하더라도 임차인으로 권리 주장은 신의칙에 위반 된다고 볼 수 있어서 금융기관이 명도를 구함에서 거부할 수 없다(대법원 87다카1708 판결). 제3자가 낙찰 받았고 금융기관은 배당요구만 한 경우라도 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 동시에 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 97다12211 판결). 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정..

계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다. 악의적인 전세 사기 피해를 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 채무 사실과 관련한 특약을 설정해 두면 좋다. 집주인이 공인중개사와 짜고 등기부등본상 근저당을 숨겼던 사례가 적지 않다. 계약 전부터 집에 근저당이 잡혀있다면 세입자의 전세금 채무가 후순위로 밀릴 수 있기 때문에 주의해야 한다. 근저당이란, 집주인이 은행이나 금융 기관으로부터 돈을 빌리기 위해 부동산을 담보로 잡은 것을 말한다. 계약 전 고지하지 않았던 근저당 사실이 발견되는 경우, 즉시 계약 해지 및 전세금 반환하도록 하는 내용으로 특약을 설정해 두면 좋다. 만약 집주인과 공인중개사가 서류를 조작해 사실관계를 은폐했다면 형사 처벌도 가능하다. 집주인이 특약 사항을 불이..