청로엔 소액 투자

선순위 가압류는 낙찰 후 소멸이 될까? 선순위 가압류등기 후 목적 부동산의 소유권이 이전되고 신소유자의 채권자가 경매신청을 하여 매각된 경우, 위 가압류등기가 말소촉탁의 대상이 될까? ​ 경매, 공매에서 권리분석을 잘못하여 보증금을 날리는 경우, 얼마나 안타까울까요? 그보다 더한 것은 보증금이 아니라 잔금까지 지불했는데, 나의 소유가 되지 못하고 투입된 비용이 모두 날아간다면 어떠할까요? ​ 실제로 잔금을 치르고 말소촉탁을 하려는데 법원이 불허하고, 선순위가압류권자가 다시 내가 낙찰받은 물건에 대해 경매를 진행합니다. 법원에 소송을 구해도 들어주지 않습니다. ​ 그 이유는 법원은 낙찰자가 선순위가압류를 인수할 목적으로 낙찰받았다고 판단하였기에 내가 지급한 비용을 회수하기 위해 강제집행 정지나 다른 채권자..

주거용 물건을 검색하다 보면 감정평가 금액 대비 입찰가가 턱없이 낮은 경우를 자주 보게 되지요? ​ 예외없이 임차인이 있고, 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우 입니다. 즉, 대항력이 있는 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. ​ 하지만, 임차인이 진성이 아닌 가장(위장) 임차인인 경우를 잘 판별한다면 훌륭한 투자가 될 수도 있습니다. ​ 가장 임차인을 판별하는 요령에 대해 알아봅니다. ​ 계약서를 통한 파악 1.임대인, 임차인이 추후 허위로 작성한 문서이다 보니 임대차계약서에 중개업자의 날인이 없다. 2.임대차계약 시점을 과거로 소급해서 작성해야 하므로 계약서 양식은 최근의 것일 가능성이 높다. 중개업자들이 쓰는 계약서는 매년 조금씩 그 양식이 바뀐다. ​ 3.임대차 계약시점이 10년 전인데 핸드..

경매 초보자들이 흔히 지나치기 쉬운 것이 문건 송달내역입니다. 경매계로 접수된 이해관계자들의 모든 문건 접수내역과 ​ 법원에서 발송한 문건들의 제목과 수령자들을 날짜별로 요약 기록해 놓은 것이 바로 문건송달내역서 입니다. ​ 임금채권자의 일정금액은 송달내역을 통해 반드시 살펴보아야 합니다. 이는 주택 및 상가 임대차보호법상의 최우선변제금액과 동순위 입니다. ​ 사업을 하던 사람의 건물이 경매로 나와 임금을 받지 못한 근로자들이 가압류를 한 경우, 은행 저당권보다 후순위라고 생각해 그냥 흘려버리기 쉽지만 사실 이들은 최우선적으로 변제를 받습니다. ​ ​ ​ 그렇게 되면 임차인이 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있어 경우에 따라 선순위임차인의 배당받지 못한 보증금을 인수해야 하고 후순위임차인의 명도저항이 있..

경매가 진행중인 물건에 선순위 임차인 등 거주자를 확인하기 위해서는 해당 물건지가 속해있는 주민센터를 방문하여 전입세대 열람을 신청할 수 있다. ​ 법원 경매 물건 정보를 출력하거나 경매 정보지의 정보를 출력하여 해당 주민센터에 제시하면 발급하여 준다. ​ 그 근거를 알고 가면 더 좋을 것 같아 공유 합니다. ​ 주민등록법 시행규칙에 그 근거를 두고 있습니다. ​ 제14조(주민등록전입세대의 열람) ​ ① 열람 또는 등ㆍ초본 교부기관의 장은 법 제29조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 별지 제15호서식을 제출하여 전입세대 열람을 신청한 자에게는 해당 물건소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동일 세대별 주민등록표 상의 동거인(말소 또는 거주불명 등록된 사람을 포함한다)의 ​ 성명..

법원경매에서 해당 물건에 관한 하자나 집행법원의 절차상의 하자를 찾아내면 “매각불허가 신청”(공매의 경우 매각결정취소신청서)을 할 수 있다. ​ 여러 사유로(재산상 손해 발생) 낙찰을 포기 하고자 할 경우 신청할 수 있다. 낙찰 후 1주일 이내, 매각기일 7일 이내 신청하고 이 기간이 지나면 경매계에 매각 허가에 대한 이의신청을 해야 한다. 이를 항고라 한다. ​ 경매개시결정 -----> 매각기일 --(7일; 이의신청)--> 허가결정 --(7일; 항고, 낙찰금액 10%납부) -->매각확정 --(30일)--> 대금납부 --(30일; 매각허가취소신청)--> 배당 즉시항고는 매각이 허가되었거나 불허가 결정이 내려짐으로써 손해를 보는 이해관계인이 그 매각허부결정에 대한 불복 방법으로서 인정되는 것이다. ​ 즉시..

낙찰후 법무사를 통하지 않고 법원에 소유권이전등기촉탁을 하게 됩니다. ​아래의 등기부등번은 집합건물(아파트)의 등기부 등본입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분이 됩니다. ​ 말소할 목록은 갑구, 을구 부분을 참고해도 되지만 등본 마지막 장에 보면 등기사항 요약 부분이 나옵니다. 이를 말소사항 부분에 기재하시면 됩니다. ​ - 소유권이전등기촉탁 표지 입니다. - 촉탁신청서 ​ - 부동산의 표시 ​ ​ - 말소할 내역 : 등기부 등본의 마지막 장에 있는 등기사항 요약부분을 참고해서 작성하시면 됩니다. 갑구, 을구 순서대로(접수번호) 나열하시면 됩니다. 여기서, 경매개시결정 부분도 말소 신청을 하셔야 합니다. ​ ​

공매, 경매에 입찰하기 위해서는 많은 부분에 대한 분석이 필요하지만 그 중 가장 기본적인 분석이 권리분석이며 그 중 가장 필수적으로 알아야 할 것이 말소기준권리이다. ​ 말소기준권리란 경매목적 부동산의 등기된 권리와 등기되지 않은 권리에 대한 매수인의 부담의 인수 또는 소멸 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다. ​ 이에 입찰에 참여하는 자는 목적부동산의 권리의 소멸과 인수여부를 정확히 판단하지 않으면 추가적인 금전부담이나 심지어 소유권까지 상실하게 될 수도 있다. ​ ​ 말소기준의 권리는 다음과 같으며 이중 접수일자가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. ​ 1.저당권 2.근저당권 3.담보가등기 (등기부상 소유권이전청구권가등기로 표시) 4.압류 5.가압류 6.강제경매기입등기 7.전세권 ​ 그러면..

경매 정보지를 보다보면 입찰 보증금 포기 및 잔금미납 등의 상황을 많이 목도하게 됩니다. 왜 이러한 일들이 일어날까요? ​ 다음과 같은 경우를 상정할 수 있습니다. - 배당신청을 하지 않은 선순위 임차인의 보증금을 감안하지 않고 낙찰 후 보증금을 떠안게 되는 경우 - 입찰공고문이나 매각물건명세서상 토지나 건물이 매각에서 제외된 줄 모르고 낙찰 받은 경우, - 등기부상에 나타나지 않는 유치권이나 분묘기지권, 공유지분 관련물건 등 제한 사항을 간과했거나 이를 해결하는 데 들어가는 시간과 비용이 미리 분석한 것보다 과다한 경우. - 매각물건명세세서상의 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것”란에 “가처분” “가등기” 등이 기재된 내용을 간과하여 소유권을 상실하는..

경매가 시작되면 집행 법원은 모든 공유자에게 다음과 같은 통지서를 송달 합니다. 귀하는 민사집행법 제140조에 의해 위 사건의 매각 기일까지 위 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있음을 알려드립니다. 지분경매가 진행될 때 공유물의 다른 지분권자는 경매지분에 대하여 공유자우선매수신청을 할 수 있으며, 공유자의 매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다(민사집행법 제76조 제1항). ​ 공유지분 공매 절차에서는 공유자우선매수신청이 매각결정 전까지 가능합니다(국세징수법 제73조의2). 공유지분이 경매 등의 절차에서 낙찰 받더라도 다른 공유지분권자 등이 공유자우선매수신청을 하게 되면 당초 낙찰자는 차순위 매수신청인의 지위에 놓이게 되고 공유지분권자가 최고가 매수신고인이..

권리분석에서 말소기준 권리 기준으로 후순위 모든 권리는 소멸합니다. 물론, 후순위 임차인도 예외는 아닙니다. 선순위로 저당권이 있는 경우 임차인은 대항력이 없습니다(전입일이 후순위). 이런 경우 임차인이 낙찰대금 지급일 이전에 선순위 근저당 채무에 대해 대위변제를 통해 소멸시키면 순위가 바뀌어 대항력이 살아납니다. ​ ​ 이러한 경우는 드물게 볼수 있는데, 근저당의 선순위채권 금액이 소액이고 임차인 보증금이 상대적으로 많을 때 임차인으로서는 선택할 수 있는 방법입니다. ​ 후순위로만 알고 입찰에 참여한 입찰자로서는 상당히 황당한 경우가 발생합니다. 후순위인 임차인의 대위변제로 대항력이 살아날때 낙찰자로서는 어떻게 대처해야 할까요? ​ 임차인 경우 대항력이 없는 것으로 알고 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 매..

주소보정명령서는 소송에 있어서 자주 흔히 일어난다. 주소를 잘 모르는 경우도 있으나 분명히 맞는 주소로 보냈는데도 수취인부재나 불명 등의 사유로 전달이 되지 않는 경우가 왕왕 있다. ​ 단순히 주소만보 정하여 송달하는 것이 아니라 야간특별송달이나 휴일특별송달을 통해 소송장을 송달하기도 한다. 이러저러한 이유로 송달이 여의치 않을 경우 공시송달을 하기도 한다. ​ 공유물분할청구 등 민사소송을 시작했을 경우 공유자나 상대방(피고)에게 부본 등을 송달하게 된다. 여기서 송달이 안될 경우 법원은 주소보정명령을 하게된다. 이에 따라 원고는 보정서를 7일내로 피고의 주민등록초본을 첨부한 보정서를 제출하여야 된다. 이를 지키지 못할 경우 소는 각하된다. ​ ​ ​ [ 피고 주민등록초본 발급에 필요한 서류 ] 1. 보..

경매시장에서 꾸준하고 지속적으로 수익을 올리려면 나만의 특수한 투자 영역을 구축하고 더불어 남이 하지 못하거나 꺼리는 영역에 대해 실력을 구비한다면 가능하리라 봅니다. ​ 공유지분 경매는 합의 도출에 실패하면 소송이 필수적으로 동반되는 영역의 하나입니다. 소액으로 공유지분을 낙찰받아 법무사나 변호사의 조력으로 소송을 수행한다면 그 이익은 현저하게 줄어들 것입니다. 소액 경매에서 나 홀로 소송하는 능력을 갖추게 된다면 경매시장의 틈새 영역을 나름 구축하게 되어 경쟁자 없이 무혈입성하여 수익을 창출할 수도 있게 해줍니다. ​ 많은 문의 질문중에서 공유지분 물건을 낙찰받은 후 일반적인 처리 절차에 대한 질문이 가장 많습니다. ​ 이번 포스팅은 공유지분 경매 물건의 처리 절차에 대해 알아봅니다. ​ 1. 우선 ..

온전한 물건이 아닌 지분 물건은 일반적으로 특수물건의 영역으로 분류되어져 왔습니다. ​ 그러나, ​ 공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한 이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로 취득 할 수 있습니다. ​ ​ 낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는 단순한 것이 좋습니다. ​ 그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은 서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다. ​ 그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을 낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다. ​ 낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라 ​ 공유자 지..

공유지분 부동산에서 일방적으로 행한 타인 공유자의 공유물 처분은 유효 할까요? 대법원 판례에 의하면(대법원 1985.9.24. 선고 85다카451,452) 다른 공유자의 동의없이 공유물 중 특정한 일부를 처분하였을 경우, 그 처분의 효력은 처분한 공유자의 지분 범위 내에만 유효하다. 공유자의 1인이 공유물 중 일부를 특정하여 타인에게 증여하였다면 이는 특단의 사정이 없는 한 권한없는 자의 처분행위에 지나지 않는다. ​ 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 공유 토지의 특정부분을 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면, 그 매도 부분 토지에 관한 소유권이전등기는 처분공유자의 공유지분 범위 내에서는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 한다.

공유지분의 처분과 공유물의 처분을 혼동하는 경우가 많은것 같습니다. 민법에 보면 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.”고 규정하고 있고(제263조), ​ 264조에는 “공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.”고 규정하고 있습니다. ​ ​ ​ ​ 공유지분을 처분하는 경우에는 공유자의 동의가 필요 없지만, 공유물을 처분할 경우에는 공유자의 동의가 필요합니다. ​ ​ 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유토지의 특정부분을 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 가능합니다. ​ ​ 공유자 상호간에 지분을 교환하는 것도 지분의 처분에 해당하므로 단독으로 가능합니다. ​ 지분의 처분에는 소유권이전 뿐만아니라 담보물권의 설..

모든 사람들이 선호하는 경매 물건을 피하여, 일반 사람들이 지침으로 삼고 있는 경매서적이나 경매정보지 등에서 배울 수 없는 투자 방식을 사용한다면 낮은 경쟁률 속에서도 높은 수익을 올릴 수 있는 길은 얼마든지 있습니다. ​ 지분경매의 매력은 경쟁이 치열하지 않고 보다 저렴한 가격으로 물건을 취득할 수 있기 때문 일 것입니다. ​ 반대로 장점이 있는 반면에, 단점도 있기 마련입니다. ​ 지분경매 건수가 급증하고 있는 것은 역설적인 의미로 물건에 대한 재산권 행사가 어렵기 때문일 것입니다. ​지분이 있는 토지는 전원주택 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요하여 개발이 쉽지 않습니다. 그래서 땅 지분을 처분하려고 중개업소에 부탁해도 잘 팔리지 않습니다. ​ 주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이..